Die Metamorphose ist beachtlich. Über Jahrzehnte stand er in Verruf. Behausung der Unterschicht. Brutstätte der Kriminalität. Sozialer Brennpunkt. Ghetto. Die Abwertungen waren so mannigfaltig wie die Bilder im Kopf. Hier brennen nachts die Mistkübel. Hier wird Omas Handtasche geraubt. Hier sperrt man die Wohnungstür zweimal zu. Hier leben die armen Leute - im Schöpfwerk-Hochhaus, in den Wohnsilos von Alterlaa, im Körnerhof. Doch der Wohnturm ist rehabilitiert. Sein Image hat sich gewandelt. Heute zählen Wohnhochhäuser zu den besten Adressen der Stadt. Sie sind zum Statussymbol geworden - für ihre Bewohner und für die Stadt.

In Wien schießen Wohnhochhäuser wie Schwammerl aus dem Boden. Der "Marina Tower" (140 Meter) in der Leopoldstadt. Die drei "The Marks"-Türme (128 Meter) und die "Triiiple"-Türme (100 Meter) in der Landstraße. Der Vienna "TwentyTwo"-Turm (110 Meter) in Kagran. In den kommenden Jahren bekommen sie die Gesellschaft anderer Riesen. Neben der Reichsbrücke an der Neuen Donau ziehen Kräne den höchsten Wohnturm der Stadt hoch. Von 160 Metern Höhe werden die Penthouse-Bewohner der "Danube Flats" auf die Stadt schauen. Allein im Nordbahnviertel werden sechs Hochhäuser um die freie Mitte gebaut. Es sind keine Betonklötze für die Unterschicht. Wie Architektur-Renderings ragen die Bauten in den Wiener Himmel. Wer hier wohnen möchte, muss tief in die Tasche greifen. In den neuen Wohntürmen der Stadt entstehen zum großen Teil Eigentumswohnungen im gehobenen Preissegment, inklusive Spa-Landschaft und Pool am Dach. 10.000 Euro für den Quadratmeter sind eher Regel als Ausnahme.

Eigentumswohnungen im oberen Preissegment

Die Oberschicht wohnt in futuristischen Türmen weit über den Dächern der Stadt. "Viele der neuen Wiener Wohntürme sind Fremdkörper im architektonischen und gesellschaftlichen Gefüge der Stadt", sagt Christoph Reinprecht. Der Soziologe forscht an der Universität Wien zu den Themen Wohnen, soziale Ungleichheit und urbane Koexistenz. "Sie sind wenig divers, nur wohlhabende Menschen können sich hier eine Wohnung leisten." 150 Hochhäuser gibt es laut Büro von Baustadträtin Kathrin Gaal (SPÖ) in Wien. Der Boom wird von privaten Investoren getrieben. Ein Ende ist nicht in Sicht.

Das war nicht immer so. Wien war lange Zeit alles andere als eine Hochhausstadt. "Die wenigen Wohnhochhäuser, die es nach dem Zweiten Weltkrieg gab, waren Gemeindebauten oder sozial geförderter Wohnraum", sagt Reinprecht. Tür an Tür mit tausenden anderen zu leben, war alles andere als schick. "Seit etwa 20 Jahren drängt privates Kapital auf den Wiener Wohnungsmarkt." Die Investoren wollen mit Hochhäusern Geld verdienen. Mit luxuriösen Eigentumswohnungen erzielen sie hohe Gewinne. Eigentumswohnungen werden nicht nur zu Wohnzwecken gekauft. Sie sind Wertanlagen. Seit sich das Geld auf dem Sparbuch nicht mehr vermehrt, wird zunehmend in Betongold investiert. Mit der Folge, dass in vielen Fenstern der neuen Türme abends kein Licht brennt. Die Wohnungen stehen leer. Die neuen Eigentumswohnungen der Stadt schaffen keinen leistbaren Wohnraum.

Der Turm am Heumarkt soll schrumpfen. Aktuell werden die Pläne überarbeitet. - © wertinvest
Der Turm am Heumarkt soll schrumpfen. Aktuell werden die Pläne überarbeitet. - © wertinvest

Trotzdem hat die Stadtregierung die Gründe, auf denen sie stehen, für Hochhäuser gewidmet. Laut Wiener Bauordnung gelten Gebäude dann als Hochhäuser, wenn sie eine Höhe von 35 Metern überschreiten. Für sie gibt es keine regionale Bauklasse. Die Projekte brauchen eine gesonderte Hochhauswidmung. Die Stadt stützt sich dabei auf ihr Hochhauskonzept. Darin sind Gebiete definiert, in denen keine Hochhäuser stehen dürfen - etwa Landschaftsschutzgebiete, architektonische und denkmalpflegerische Schutzzonen sowie einige wichtige Sichtachsen. Überall sonst kann theoretisch in die Höhe gebaut werden. Die Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist dabei wichtige Bedingung. U-Bahn, S-Bahn oder zwei Straßenbahnlinien müssen in der Nähe sein. Laut Wiener Linien gibt es in Wien allein 109 U-Bahn-Stationen. Im Grunde sind Hochhäuser also fast überall denkbar. Bereiche wie die Waterfront - wo hohe Bauten im Idealfall keinen Schatten auf andere Häuser werfen, sondern auf die Wasseroberfläche der Donau -, der Wienerberg oder das Gebiet nordöstlich der Alten Donau sollen laut Hochhauskonzept priorisiert werden. Rechtlich bindend ist das Fachkonzept nicht.

Wer in Wien ein Hochhaus bauen möchte, braucht also eine spezielle Widmung. Oft ist das Verfahren von Bürger- und Anrainerprotesten begleitet. Das geplante Hochhaus des Investors Michael Tojner am Wiener Heumarkt sorgt seit Jahren für Kontroversen. Auch gegen die "Danube Flats" machten Nachbarn mobil. Trotzdem bekamen beide Projekte ihre Widmung. Sind sie fertig, werden die Eigentümer Millionen damit verdienen. Was aber bekommt die Stadt?

Ein Kindergarten für eine Hochhauswidmung

Seit dem Jahr 2014 hat die Stadt die Möglichkeit, städtebauliche Verträge mit privaten Entwicklern abzuschließen. Widmet sie ein Grundstück zugunsten eines Investors um, kann sie ihn etwa zur Übernahme von Kosten für Infrastruktur wie Schulen oder Straßen verpflichten. So soll die Allgemeinheit am Kuchen mitnaschen. Die Verträge müssen für jedes Projekt neu verhandelt werden.

An der Erdberger Lände ragen die Türme des "Triiiple" in den Landstraßer Himmel. - © apa / Hans Punz
An der Erdberger Lände ragen die Türme des "Triiiple" in den Landstraßer Himmel. - © apa / Hans Punz

Den allerersten städtebaulichen Vertrag schloss die damals rot-grüne Koalition im Jahr 2015 mit den Eigentümern der "Danube Flats" ab. 500 Wohnungen - hauptsächlich im High-End-Segment - und 70 Serviced Apartments sollen Reiche locken. Die Danube Flats GmbH, hinter der die Soravia Group und die S+B-Gruppe stehen, gestalten im Gegenzug für die Hochhauswidmung den Vorplatz der U1-Station Donauinsel und den Uferbereich neu. Sie muss einen Kindergarten im Sockelbereich bauen und sich mit vier Millionen Euro am Bau einer Schule beteiligen. 40 Sozialwohnungen reklamierte die Stadt außerdem in den Vertrag. Insgesamt kosten die öffentlichen Maßnahmen den Investoren zehn Millionen Euro. Viel zu wenig, sagen Kritiker. Denn was nach viel klingt, ist in Wahrheit nur ein Bruchteil des Gewinns, den die Eigentümer mit dem Projekt lukrieren. Selbst konservative Berechnungen gehen hier von 100 Millionen Euro aus. "Wenn ein Investor - wie im Fall der Danube Flats - einen Kindergarten und in den ungünstigen Lagen ein paar Sozialwohnungen realisiert, steht das in keinem Verhältnis zum Gewinn, den ihm allein das Penthouse beschert. Die Stadt schenkt ihm per Umwidmung Millionen", sagte der Stadtplaner und Autor des Buches "Wer baut Wien?" Reinhard Seiß einmal zur "Wiener Zeitung".

Um mehr leistbaren Wohnraum zu schaffen, führte die Stadt 2018 außerdem die Widmungskategorie "Geförderter Wohnbau" ein. Sie verlangt, dass in sämtlichen neu erschlossenen Wohngebieten innerhalb der Stadtgrenzen ein verpflichtender Anteil geförderter Wohnungen entstehen muss. Auf zwei Drittel der umgewidmeten Wohnnutzfläche sollen ausschließlich leistbare Wohnungen gebaut werden dürfen. Leistbarer Wohnraum bedeutet in Wien eine Nettomiete von fünf Euro pro Quadratmeter. Doch bei keinem der neuen Wohntürme wird diese Quote auch nur annähernd erfüllt. "Die Widmung der betroffenen Grundstücke erfolgte lange vor dem Jahr 2018", heißt es aus dem Büro von Gaal. "Die Widmungskategorie wird erst in der Zukunft greifen." Doch auch dann gibt es für Hochhäuser eine Ausnahme. "Um den höheren Baukosten bei der Errichtung von Hochhäusern Rechnung zu tragen, wird in Ergänzung zu den vorliegenden Planungsgrundlagen in der Wohnbauförderung festgelegt, dass für diese Gebäudekategorie ein geringfügig höherer Mietzins zulässig sein soll", steht in den Ausführungen zur Widmungskategorie der Stadt Wien. "Hochhäuser sind teuer", sagt Reinprecht. "Die Baukosten sind aufgrund verschiedener Richtlinien höher. Auch die Instandhaltung der Gebäude kotet mehr." Die Stadt kommt den Investoren deshalb entgegen.

Ende der 1960er Jahre gestaltete der Architekt Harry Glück den Wohnpark Alterlaa - dieser gilt als Vorzeigeprojekt des sozialen Wohnbaus. - © apa / R. Jäger
Ende der 1960er Jahre gestaltete der Architekt Harry Glück den Wohnpark Alterlaa - dieser gilt als Vorzeigeprojekt des sozialen Wohnbaus. - © apa / R. Jäger

Immer wieder steht die Wiener Stadtregierung in der Kritik, investorenfreundlich zu agieren. "Die Stadt ist ambivalent. Sie will nicht nur sozialen Wohnbau. Sie will auch Hochhäuser. Hochhäuser sind Prestigeobjekte", sagt Reinprecht. "Wien steht in Konkurrenz zu anderen Städten. Hochhäuser helfen, um als globale Metropole wahrgenommen zu werden. Aber natürlich sind das subjektive Kategorien." Es sind Trends, denen auch die Bewohner folgen. Je höher eine Wohnung liegt, desto teurer wird sie. "Alle wollen von möglichst weit oben auf die Natur schauen, weil es gerade Mode ist oder ein Statussymbol. Wirklich nachvollziehbar ist es nicht, lieber im 45. als im 20. Stock leben zu wollen und für die marginal bessere Aussicht, heftige Windböen in Kauf zu nehmen", sagt Reinprecht.

Der Boden ist knapper als die Luft

Eine Stadt braucht keine Wolkenkratzer, um ihre Urbanität zu legitimieren. Eine durchmischte Bevölkerung allerdings schon. Und für die braucht es leistbare Mietwohnungen. Hochhäuser könnten eine Lösung für die wachsende Nachfrage an Wohnraum in Wien sein. Für Erich Raith vom Institut für Städtebau an der TU Wien haben Hochhäuser den großen Vorteil, Bodenflächen zu sparen. "Durch die vertikale Verdichtung können Landschaftsräume bewahrt und Grünräume geschaffen werden", sagt er.

Schließlich ist unser Boden begrenzt. In der Luft ist mehr Platz. Leistbar ist eine Wohnung in luftiger Höhe für die meisten Wiener derzeit aber nicht. Dabei haben die Wohnmaschinen nach dem Zweiten Weltkrieg gezeigt, wie es geht. Denn entgegen landläufiger Meinung sie die weit besser als ihr Ruf. Und einen Pool auf dem Dach gab es bereits Ende der 1960er Jahre bei Harry Glücks Wohnsilos in Alterlaa - im sozialen Wohnbau, nicht im Luxussegment.