Die Mängelliste, welche kommenden Montag im Bezirksgericht Hernals verhandelt wird, klingt nicht weiter spektakulär, das Schreiben, dem sie entnommen wurde, hat es aber in sich: Die Haustüre müsse instand gesetzt werden, abgenützte und ausgebrochene Holzteile daran sind zu erneuern, ebenso das Hoftor. Auch Fenster am Gang müssten repariert, ausgetauscht, auch die Dachflächenfenster erneuert werden. So weit die Vorschreibung der Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheit der Stadt Wien. Verfasst wurde diese im Februar dieses Jahres. Frist: drei Wochen.

Im Zentrum des Schriftstücks steht die Sveta Living Gamma GesmbH, Teil der Sveta Group, die Eigentümerin des Hauses in der Ottakringer Straße im 17. Bezirk ist. Folgt man dem Schriftstück einer Mieterin, vertreten durch den Mieterschutzverband, sei die Behebung der Schäden aber nicht passiert. In dem Schreiben, das der "Wiener Zeitung" vorliegt, heißt es: "Die notwendigen Arbeiten wurden bis dato nicht bzw. nicht ausreichend durchgeführt." Es hätten "lediglich oberflächliche Ausmalarbeiten" stattgefunden. Die Mängelliste mag belanglos klingen, kann aber ungewöhnliche Folgen nach sich ziehen. Im Sommer hat der Mieterschutzverband im Namen einer Bewohnerin deswegen den Antrag auf Zwangsverwaltung des Hauses gestellt. Am Montag beginnt am Bezirksgericht Hernals die Verhandlung über ebendiesen.

Nichts Alltägliches

Bei einer Zwangsverwaltung wird "auf die Nutzungen und Einkünfte einer Liegenschaft gegriffen", besagt das Gesetz. Das heißt, die gesamten Mieteinkünfte gehen vorübergehend an Dritte, das kann eine andere Hausverwaltung oder auch ein Anwalt sein, welche die vorgeschriebenen Reparaturen in Vertretung auf Kosten der Eigentümer umsetzen müssen. Das Gericht möge, so heißt es im Antrag des Mieterschutzverbands, auch über die externe Verwaltung der "Mietzinsreserven" der "vorausgegangenen zehn Kalenderjahre" des Hauses verfügen. Solche Anträge auf Zwangsverwaltung sind in der Branche bei weitem nichts Alltägliches.

Dennoch beschwichtigt Gregor Klammer, Rechtsvertreter der Sveta Living Gamma GesmbH. "Es geht ja nur darum, ob die Fenster ausgetauscht wurden. Das kostet natürlich eine Stange Geld", sagt er am Telefon. Und wenig überraschend: "Unser Standpunkt ist, dass wir bereits alles repariert haben, so wie es sich gehört." Sollte es das Gericht anderes sehen, "dann müssen wir schauen, dass wir eine Nachfrist bekommen".

Die Sveta Group ist aber kein Unbekannter in der Branche. Ihrem Anwalt zufolge sei Sveta ein "klassisches Immobilien-Unternehmen", Häuser würden lediglich "verwaltet und neu gestaltet". Derzeit seien rund 50 Objekte im Eigentum des umfangreichen Firmengeflechts, lässt Klammer wissen. Ronald Schlesinger, einem Experten der Mieterhilfe der Stadt Wien, wäre die Immobiliengruppe aber "mehrfach aufgefallen, weil Mieter sich bei uns über den schlechten Erhaltungszustand der Häuser beschwert haben," berichtet er.

Mieter als Hürde

Anhaltende Rechtsstreitigkeiten zwischen Eigentümer und Mietern über Mängellisten, die nicht behoben werden, erinnern an Ausmietstrategien in der Immobilienspekulation, wie sie in Wien der vergangenen Jahre schon mehrfach beobachtet werden konnten. Dafür erwerben Unternehmen alte Zinshäuser an beliebten Standorten. Zur Maximierung der Einnahmen wird ein Haus in der Regel generalsaniert oder neu gebaut und weiterverkauft. Die Altmieter, die in Wien oft unbefristete Mietverträge innehaben, sind jedoch eine Hürde bei der Umsetzung derlei Pläne. In bekannten Fällen der Vergangenheit wurden Mietshäuser heruntergewirtschaftet, um die Altmieter bis zu ihrem "freiwilligen" Auszug zu zermürben. Das als "Pizzeria Anarchia" bekannt gewordene Haus ist wohl einer der bekanntesten Fälle.

Doch Sveta-Anwalt Klammer sieht in der Ottakringer Straße nichts dergleichen. "Wir verwalten das Haus einfach nur konservativ. Ich wüsste nicht, was daran ungewöhnlich ist." An den bestehenden Mietverträgen würde sich nichts ändern.

Der Prozess, der Montag am Hernalser Bezirksgericht startet, wird zeigen, ob die Sveta Living Gamma GesmbH ihren Pflichten als Hauseigentümer nachgekommen ist oder ob das Zinshaus in der Ottakringer Straße unter Zwangsverwaltung gestellt werden muss. Ob die Eigentümer darüber hinaus Pläne mit dem Haus haben, wird dabei aber wohl kein Thema sein.