Alles, was für den täglichen Bedarf gebraucht wird, ist zu Fuß erreichbar. Die Nachbarn kennt man nicht nur vom Sehen, sondern so gut, dass sie für einen da sind, wenn man krank ist oder einen Babysitter braucht. Die Dachterrasse, das Café und die Werkstatt, die die Bewohner selbst mitgestaltet haben, werden geteilt und sind beliebte Treffpunkte. Wohnprojekten wird eine Lebensweise "wie in einem Dorf, aber doch in der Stadt" nachgesagt.

Elke Rauth, die am Land aufgewachsen ist, mag diesen Vergleich nicht. "Im Dorf gibt es oft soziale Kontrolle, bei uns aber nicht, und im Wohnprojekt sind die sozialen Beziehungen viel enger", sagt Rauth, Stadtforscherin und Organisatorin des Urbanize-Festivals, die seit kurzem selbst in einem gemeinschaftlichen Wohnprojekt im Sonnwendviertel im 10. Bezirk lebt.

Die soziale Isolation hat in der Pandemie fast alle getroffen. Menschen, die in Wohnprojekten näher und nachbarschaftlicher leben, leiden womöglich weniger darunter. Fest steht: Gemeinschaftliches Wohnen in der Stadt wird immer beliebter. In den Wiener Stadtentwicklungsgebieten, in der Seestadt Aspern oder am Nordbahnhof, wird inzwischen eigener Grund für Baugruppen reserviert, vier sind es allein im Sonnwendviertel. Für einen dieser Gründe, die in diesem Fall von der ÖBB zur Verfügung gestellt wurden, hat sich eine kleine Gruppe von Fahrradaktivisten beworben. Ihr Konzept mit Fokus auf Mobilität und nachhaltige Bauweise, das gemeinsam mit dem Architekturbüro Reinberg erstellt wurde, hat die Jury überzeugt. Drei Jahre Planung und zwei Jahre Bauzeit später, seit Sommer 2020, wohnen hier 29 Erwachsene und 12 Kinder in 18 Wohnungen auf fünf Stockwerken. Auf der Glasfront des Hauses prangt in großen Lettern "Solidarität mit Moria" (dem griechischen Flüchtlingslager, Anm.), die Bewohner engagieren sich in der Refugee-Bewegung und in Food-Coops, in feministischen Projekten oder Gemeinschaftsgärten. Ein nachhaltiger Lebensstil ist ihnen wichtig.

Passivhaus mit Photovoltaik-Anlage

Das Passivhaus mit Photovoltaik-Anlage am Dach sticht mit seiner Holzriegel-Bauweise und viel Glas bereits von der Ferne ins Auge. Das Haus der Fahrradliebhaber befindet sich in unmittelbarer Nähe des Hauptbahnhofs, womit der Name "Bikes and Rails" schnell erklärt ist. Der gemeinschaftliche Grundgedanke wurde architektonisch übersetzt: Zwar verfügt jede Partei über eine eigene Wohnung mit Küche und Bad. Doch die Loggia und das Wohnzimmer, die bereits zu den Privaträumen zählen, sind für alle, die über den Gang am Balkon vorbei gehen, gut einsehbar. "Das ist besonders in Zeiten der Pandemie praktisch. Man trifft sich weniger, aber sieht sich immerhin auf diese Weise", erzählt Hannes Schindler, der hier gemeinsam mit Lebensgefährtin und zwei Kindern lebt.

Private Wohnungen in den oberen Stockwerken, öffentliches Café und Fahrradwerkstatt im Erdgeschoß. - © Milena Krobath
Private Wohnungen in den oberen Stockwerken, öffentliches Café und Fahrradwerkstatt im Erdgeschoß. - © Milena Krobath

Der 75 Quadratmeter große Veranstaltungsraum wird Corona-bedingt derzeit nur wenig genutzt, die dazugehörige Küchenzeile aber schon, wie der Geruch nach Selbstgekochtem verrät. Ebenfalls im Erdgeschoss befindet sich hinter einer großen Glasfassade ein Grätzel-Café, das pandemiebedingt derzeit geschlossen ist, und die Fahrradwerkstatt "Lenkerbande", in dem es gebrauchte Fahrräder zu kaufen gibt. Diese beiden Erdgeschoßlokale sollen Anlaufstelle von Menschen aus dem gesamten Grätzel sein. Scheinbar mit Erfolg: Selbst an jenem kalten Jännervormittag sitzen zwei ältere Herren auf dem Bankerl vor dem Haus und unterhalten sich.

Öffentliche Zugänglichkeit hat bei Bauprojekten einen zentralen Stellenwert und war im Sonnwendviertel auch Teil der Vergabebedingungen. "Hier wohnen engagierte Menschen, die aufgrund ihrer starken sozialen Identifikation stark nach außen strahlen, Verantwortung übernehmen und für das Grätzel einen wichtigen Beitrag leisten. Das können klassische Wohnhäuser nicht von Anfang an leisten", sagt Bernhard Steger, Leiter der MA21, der Magistratsabteilung für Stadtteilplanung und Flächenwidmung.

Das velophile Haus hat tatsächlich bereits Spuren im östlichen Sonnwendviertel hinterlassen: Statt einer Fußgängerzone sollte die Bloch-Bauer-Promenade, anders als ursprünglich geplant, zur Wohnstraße werden, auf der auch Autoverkehr zugelassen ist. Das konnte, gemeinsam mit benachbarten Hausprojekten, durch eine Online-Petition verhindert werden. Steger von der MA21 bezeichnet gemeinschaftliche Wohnprojekte als "Avantgarde, die viele Dinge neu denken. Vieles ist später Teil des normalen Wohnbaus." Als Beispiel nennt er die Nutzung von Dachflächen oder Co-Working-Spaces, wie man sie in der Seestadt Aspern findet. "In der Politik ist angekommen, dass es für diese Art von Wohnen eine Nachfrage gibt." Doch ihren Weg in Gesetzestexte haben gemeinschaftliche Wohnformen noch nicht gefunden. Um rechtskonform vorzugehen, müssen Baugruppen "Heime" errichten und "Bikes and Rails" war aufgrund der Stellplatzverpflichtung dazu verpflichtet, die benachbarte Parkgarage mitfinanzieren, obwohl niemand im Haus ein Auto besitzt. Wie sich Baugruppen formieren und zu ihrem Haus kommen, ist sehr unterschiedlich. "Es gibt keine allgemein gültige Definition von Baugruppen. Manche bewerben sich gemeinsam mit Bauträgern bei einem Wettbewerb, andere tragen das Risiko allein. Was alle Projekte eint, ist, dass die Bewohner in der Entwicklungsphase eine ganz wesentliche Rolle spielen", erklärt Steger.

Alternatives Finanzierungsmodell

"Wir wollten ein Haus, das für möglichst viele Menschen leistbar ist", sagt Schindler, Bewohner des Öko-Hauses im Sonnwendviertel. Wie ist das, bei einem 5-Millionen-Euro-Projekt wie diesem, möglich? Lukriert wurde das Geld über Direktkredite (1,5 Millionen Euro), einen Bankkredit (2,5 Millionen Euro) und einen Förderkredit der Stadt (1 Million Euro). Abbezahlt werden diese durch Monatsmieten in der Höhe von 9 Euro 60 pro Quadratmeter (der durchschnittliche Mietpreis in Wien-Favoriten liegt derzeit bei 15 Euro pro Quadratmeter). Ein Teil der Direktkredite kommt von den Hausbewohnern selbst, mehr als die Hälfte von externen Geldgebern, die durch eine Social-Media-Kampagne und bei Info-Veranstaltungen mobilisiert wurden. Ein frei wählbarer Zinssatz zwischen null und zwei Prozent soll dafür Anreiz bieten, doch die meisten unterstützen das Projekt aus ideologischen Gründen, frei nach dem selbsterklärten politischen Ziel: "Häuser befreien und bewohnen." Soll heißen: Die als Verein organisierten Hausbewohner haben das Haus gekauft, um es dem Mietmarkt, wo mit Wohnraum spekuliert wird, dauerhaft zu entziehen. Eigentümerin des Hauses ist die "Bikes and Rails - Gesellschaft für solidarische Hausprojekte GmbH". Gesellschafter sind mit 51 Prozent der Hausverein "Bikes and Rails" und zu 49 Prozent der Solidarverbund "Habitat", bei dem der Verein angedockt ist. Anders als bei anderen Hausprojekten, die manches auslagern, verwalten die Bewohner von der Geschäftsführung bis zur Hausverwaltung alles selbst.

In Deutschland gibt es 160 Häuser nach diesem Modell

Vorbild des alternativen Finanzierungsmodells ist das Mietshäusersyndikat, das in Deutschland mittlerweile rund 160 Hausprojekte umgesetzt hat. Das Syndikat wurde 1992 in Freiburg von ehemaligen Hausbesetzern mit dem Ziel gegründet, gemeinschaftlich Häuser zu kaufen, die dann selbstorganisiert in Gemeineigentum überführt werden. Damit soll langfristig günstiger Wohnraum geschaffen werden. In Österreich hat der Syndikat-Ableger "Habitat" fünf Projekte umgesetzt, weitere sind in Planung. "Bikes and Rails" ist das zweite Projekt in Wien und das erste, das im Neubau entstanden ist. "Ein Haus neu zu bauen ist heute teilweise billiger als zu sanieren", sagt Hausbewohner Christoph Laimer. Er hofft, dass das Modell viele Nachahmer findet, und bietet nachfolgenden Baugruppen Beratung an.

Die Sargfabrik vor dem Umbau, zirka 1990. - © sargfabrik.at
Die Sargfabrik vor dem Umbau, zirka 1990. - © sargfabrik.at

Viel Spielraum für eigene Entscheidungen, leistbares Wohnen, freundschaftliches Verhältnis mit den Nachbarn: Gemeinschaftliches Wohnen hat Vorteile, ist aber nicht für jedermann. Die Projekte haben eine lange Vorlaufzeit - im Schnitt wartet man fünf Jahre - und sind daher ungeeignet für Menschen, die akut Wohnung suchen. Auch der zeitliche Aufwand ist nicht zu unterschätzen. Auf der Homepage von "Bikes and Rails" steht, man müsse mit fünf Stunden pro Woche rechnen. Im Gespräch wird das relativiert: "Wir wollten zeigen, dass es Commitment braucht", sagt Schindler. "Wir schreiben sicher nicht mit, wer wieviele Stunden arbeitet", ergänzt Laimer. Viele Baugruppen sehen sich der Soziokratie verpflichtet. Auch "Bikes and Rails" lebt nach dem Konsensprinzip, alle Bewohner sollen mit den Entscheidungen leben können. "Viel diskutiert wird immer dann, wenn es um knappe Ressourcen geht", sagt Schindler, und nennt die Kosten der Dachgestaltung und die Gestaltung des Gemeinschafs- und Veranstaltungsraums. Besprechungen finden alle zwei Wochen im Plenum statt, Corona-bedingt online.

Die Sargfabrik ist heute eine Institution

Wohnprojekte verändern sich mit der Zeit. Das sieht man auch an der Sargfabrik, die 1996 eröffnet wurde und bis heute das größte gemeinschaftliche Wohnprojekt Österreichs ist. "Wir haben uns professionalisiert und Entscheidungsstrukturen institutionalisiert", erzählt Beatrix Eichinger vom Vorstand der Sargfabrik. "Am Anfang hatten wir jede Woche ein Plenum und jeder musste dafür stimmen. Das geht nicht." Heute reicht in der Sargfabrik eine Zwei-Drittel-Mehrheit, die Mitgliederversammlung findet zweimal pro Jahr statt. Ende der 1980er-Jahre waren rund 30 Menschen, die sich aus der Friedens- und Umweltbewegung kannten, auf der Suche nach einer alternativen Wohnform. Sie wollten nicht nur in der Kleinfamilie, sondern integrativ und solidarisch leben. Heute leben in der weitläufigen Wohnhausanlage im 14. Bezirk 200 Menschen, darunter 20 Flüchtlinge, und vier Wohnungen sind für Menschen mit Behinderung reserviert. Im Jahr 2000 erfolgte mit der "Miss Sargfabrik" eine Erweiterung.

So sieht die Sargfabrik, die "Mutter aller Wohnprojekte", heute aus. - © Sargfabrik, Wolfgang Zeiner
So sieht die Sargfabrik, die "Mutter aller Wohnprojekte", heute aus. - © Sargfabrik, Wolfgang Zeiner

"Wir wären gerne weitergewachsen, doch die steigenden Preise am Wohnungs- und Immobilienmarkt haben das verhindert", sagt Eichinger. Für ein selbstverwaltetes Bauprojekt braucht man Zeit für abendliche Treffen und Sitzfleisch für lange Diskussionen - und mitunter viel Eigenkapital. "Natürlich ist das ein elitäres Konzept", sagt Eichinger. "Der Eintrittsbeitrag in der Sargfabrik ist höher als für eine normale Genossenschaftswohnung." In der Sargfabrik sind die Kredite, die seit mehr als zwanzig Jahren laufen, nun fast abbezahlt. "Es herrscht Konsens darüber, dass wir trotzdem keine Eigentumswohnungen draus machen", sagt Eichinger. Diesen Konsens gibt es auch in dem Haus im Sonnwendviertel - und um hier zu wohnen, braucht man nicht einmal Eigenkapital. Sobald die Kredite abgezahlt sind, fließen die Mieteinnahmen solidarisch in weitere Bauprojekte. Und obwohl das Haus bereits fertiggestellt ist, müssen die Bewohner noch einige Zeit mit Baulärm leben: Schräg gegenüber wird eine Wohnhausanlage gebaut, am Nachbarsgrundstück soll demnächst ein Projekt einer Baugruppe entstehen. Die Fahrradliebhaber sehen es entspannt: "Wir freuen uns auf neue Nachbarn."