Berechtigt oder nicht, das ist hier die Frage, bei der es sich um den Lagezuschlag für privat vermietete Wohnungen in Wien dreht. Der Blickwinkel bestimmt den Standpunkt. Während die Mietervereinigung Bürgermeister Michael Ludwigs (SPÖ) Forderung nach der Abschaffung des Zuschlags unterstützt, sieht die Immobilienbranche dies konträr.

Rauf oder runter oder gleich ganz weg mit dem Lagezuschlag für Wiener Altbauwohnungen? - © apa / Hans Klaus Techt
Rauf oder runter oder gleich ganz weg mit dem Lagezuschlag für Wiener Altbauwohnungen? - © apa / Hans Klaus Techt

"Wir werden in den nächsten Wochen vor den Verfassungsgerichtshof ziehen und den Lagezuschlag bekämpfen", sagte Ludwig bei seiner Rede zum 1. Mai am Rathausplatz. "Damit wir auch für jene Mieterinnen und Mieter, die im privaten Wohnhausbereich wohnen und leben, Maßnahmen setzen können."

Der Lagezuschlag, der überwiegend in Wien zum Tragen kommt, soll laut Mietrechtsgesetz ein Ausgleich zum Richtwert der Mieten für besonders gute Lagen, etwa in der Innenstadt sein. Dort beträgt der Zuschlag derzeit je nach Lesart 12,21 oder 14,79 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, der auf den Richtwert von 6,15 Euro aufgeschlagen wird.

Bereits 2014 forderte der damalige Wohnbau-Stadtrat Ludwig den "Bundesgesetzgeber" auf, "rasch aktiv" zu werden, um den Lagezuschlag, der überteuerte Mieten heraufbeschwöre, abzuschaffen. Weder SPÖ- noch ÖVP-dominierte Regierungen hatten seither ein offenes Ohr dafür. Mit dem Gang zum Verfassungsgerichtshof erhofft sich die Wiener SPÖ, "endlich Klarheit zu schaffen". "Explodierende Grundstückspreise, die die Basis für die Berechnung der Höhe der Zuschläge sind und zu Steigerungen führen", heißt es aus dem Büro Ludwig, würden "Altbauwohnungen unleistbar machen".

"Es ist durchaus denkbar, dass der Verfassungsgerichtshof im Sinne des Wiener Bürgermeisters entscheidet", sagt der Verfassungsrechtler Heinz Mayer. Er verweist auf höchstgerichtliche Entscheidungen der vergangenen Jahre, die den Lagezuschlag schon beträchtlich eingeschränkt haben.

Gesetzesreform

"Wir sind für eine Abschaffung des Lagezuschlags", sagt auch Martin Ucik von der Mietervereinigung Wien. Vor allem in der Innenstadt sorge der Zuschlag für eine verkehrte Welt. "Da sind Richtwertmieten plötzlich teurer als Mieten am freien Markt." Das Mietgesetz benötige dringend eine Reform, heißt es seitens der Mietervereinigung. "Es versagt dort, wo es für die Anwender nachvollziehbar sein sollte, und dort, wo es die Mieten unten halten sollte." Der Lagezuschlag sei eines dieser Probleme. "Er hat nur einen Sinn für den Hauseigentümer, um Vorteile abzuschöpfen, die die Öffentlichkeit bezahlt hat." Ucik nennt in diesem Zusammenhang etwa den U-Bahn-Bau, der Zuschläge und somit Mieten in die Höhe treibe.

"Das gilt vielleicht, wenn ein Haus schon 100 Jahre im Besitz derselben Familie ist", kontert Michael Pisecky, Fachgruppen-Obmann der Immobilientreuhänder der Wiener Wirtschaftskammer. "Aber wenn ich ein Haus in U-Bahn-Nähe kaufe und dafür mehr bezahlen muss, warum soll ich dann nicht auch mehr Miete verlangen dürfen?"

Den Lagezuschlag sieht Pisecky als "Ausgleich für den niedrigen Richtwert in Wien", der anders als in anderen Bundesländern auch gemeinnützigen Wohnbau in die Berechnung einfließen lasse und somit zu niedrig angesetzt sei. So sehr er den Lagezuschlag für richtig hält, so sehr sieht er die Diskussion darüber als "Minderheitenprogramm". "Von einer Million Haushalten in Wien sind vielleicht noch 30.000 bis 40.000 vom Lagezuschlag betroffen."

Graues Wien

Er warnt davor, die Mieten nach unten zu nivellieren. Schon jetzt sei am Immobilienmarkt die "unklare Rechtslage zu spüren". "Die Sanierungen gehen zurück", sagt Pisecky. "Wir wollen doch nicht zurück ins graue Wien der 70er- und 80er-Jahre?" Der WKO-Fachgruppen-Obmann kann sich einen Kompromiss vorstellen. "Man kann die Kosten für die Ausstattung und den Lagezuschlag reduzieren, muss aber die Ökologisierung einpreisen." Derzeit fehle es in der Mietbetrachtung völlig, welche Heizung oder welche Wärmedämmung in Wohnungen und Wohnhäusern vorhanden sei.

Einig sind sich die drei Gesprächspartner der "Wiener Zeitung" darüber, dass das Mietrechtsgesetz nicht mehr zeitgemäß ist. Weder für Mieter (die Wiener SPÖ und die Mietervereinigung) noch für die Vermieter (Wirtschaftskammer Wien).

Aus dem Büro von Bürgermeister Ludwig heißt es dazu: "Wir brauchen ein neues allgemeines Mietrechtsgesetz, das den privaten Wohnungsmarkt nachhaltig neu ordnet und die Rahmenbedingungen für den gesamten Wohnungsmarkt reglementiert." Mieten einzufrieren sei hingegen nicht die nachhaltige Lösung des Problems, sondern habe lediglich eine aufschiebende Wirkung.