Hoher Lagezuschlag als Problem

Während erstinstanzliche Entscheidungen ein Lagezuschlagverbot in Gründerzeitvierteln vorsehen, schnellen diese in den anderen Bezirken in die Höhe. 2014 erhöhte er sich je nach Lage um 0,12 bis 2,27 Euro pro Quadratmeter. In teureren Gegenden macht er mehr aus, allein im 1. Bezirk sind es 7,99 Euro pro Quadratmeter. Rechnet man den Lagezuschlag zum Richtwert-Mietzins hinzu, hat man teilweise Preise, die über der Marktmiete liegen. Mieterschützerin Hanel-Torsch sieht darin eine der Hauptgründe für die teuren Mieten in der Bundeshauptstadt: "Sachverständige bewerten den Lagezuschlag in einem Gerichtsverfahren oftmals undurchschaubar und generell zu hoch." Es sei ohnehin ein Posten, zu dem der Vermieter nichts beiträgt: "Denn das ist eine Infrastrukturleistung der Stadt."

Auch Zuschläge für einen Telekabelanschluss oder eine Gegensprechanlage zu verrechnen, sei heutzutage nicht mehr zeitgemäß. Das gehöre zur Basisausstattung einer Wohnung, so Hanel-Torsch. Den Plänen der SPÖ zufolge soll der Lagezuschlag künftig mit maximal zehn Prozent des Richtwerts festgesetzt werden. Die Zustimmung der ÖVP dafür zu gewinnen, dürfte sich jedoch sehr schwierig gestalten.

Denn Investoren-Präsident Louzek relativiert die Mietzinssteigerung in Wien. Sie sei nicht so drastisch, wie öffentlich oftmals dargestellt, meint er. "Vielleicht sind die Mieten bei Neuvermietungen teurer geworden. Aber nicht über den gesamten Mietbestand. Bei bestehenden Verträgen können sie nicht erhöht werden. Diese werden an den Index angepasst. Das muss man ins richtige Licht rücken." Bei Neuvermietungen wurden die erhöhten Lagezuschläge in Wien zwar eine Rolle spielen, aber "das ist völlig rechtens, das kann man dem Vermieter nicht vorwerfen", so Louzek.

Mietzinsbeschränkung versus Marktmechanismen

Während die Mietervereinigung auf die öffentliche Hand setzt und die Mieten direkt senken will, pochen die Investoren auf die Regelung durch den freien Markt, auf dem sich die Mietpreise - bestimmt durch Angebot und Nachfrage - einpendeln. Deshalb stößt Investorenpräsident Louzek auch eine "staatliche Einmischung" durch die diskutierte Mietrechtsbremse sauer auf: Private Hauseigentümer hätten angesichts einer Mietzinsdeckelung keinerlei finanziellen Anreiz, ihre Wohnungen zu vermieten. Ausländische Investoren würden aufgrund dieser "Zwangsbewirtschaftung"abgeschreckt, Immobilien zu kaufen. Mit der Folge, dass der Mietwohnungsmarkt weiter schrumpfen und die Preise langfristig in die Höhe schnellen würden. "Da muss man fast zu den privaten Hauseigentümern sagen: Vermietet nicht, sondern parifiziert eure Liegenschaft und verkauft sie", sagt Louzek. Was in Wien bereits geschehe. "Ein Investor hat eine Berechtigung, dass er eine Rendite macht. Das ist nichts Verwerfliches", sagt er und rechtfertigt damit den Wunsch nach einem frei bleibenden Mietzins.

Mietervereinigungs-Vorsitzende Hanel-Torsch hakt hier ein: "Das Argument, dass die Privaten wegen dem Mietrechtsgesetz nicht bauen, ist unlogisch. Für die frei finanzierten Neubauten gilt es ja nicht. Also warum tun sie es nicht?" Louzek fordert Investitionsanreize für die gewerblichen Bauträger, um den Wohnungsmarkt anzukurbeln. Sprich: Steuerliche Vorteile beim Bauen schaffen, wie Investitionsfreibeträge. Mehr Geschoßaufbauten und Dachgeschoßausbauten auf bestehenden Gebäuden von Seiten der Stadt zulassen (Stichwort: "Nachverdichtung der Stadt"). Damit könnte man der für Ballungsräume typischen Grundstücksknappheit begegnen, so Louzek. In Wien gäbe es genügend Flächen mit bereits vorhandenen Objekten. Mit dem Vorteil, diese nicht umwidmen oder eine neue Infrastruktur bauen zu müssen. Daneben macht er sich für eine Vereinfachung der Baugenehmigungsverfahren stark: "Ich höre von vielen privaten Bauträgern, dass es schwer ist, Baubewilligungen zu bekommen."

Grund für die steigenden Mietpreise ist in Wien neben dem seit der Wirtschaftskrise 2008 stark gestiegenem Interesse an Immobilien als Anlageobjekt, aber auch der starke Zuzug nach Wien. Allein 2015 wuchs die Stadt um 43.200 neue Bewohner. Die MA23 (Wirtschaft, Arbeit und Statistik) geht von einem Bevölkerungswachstum auf zwei Millionen Menschen bis 2023 aus. Zudem verändern sich die Wohnbedürfnisse: Die Singlehaushalte wachsen an, mehr als 40 Prozent sind es bereits. Mit knapp zwei Personen pro Haushalt hat Wien die niedrigste Anzahl bundesweit.

Wohnungsmangel
treibt Mietpreise

Immobilienexperten warnten deshalb bereits vor einem akuten Wohnungsmangel in Wien. Sie fordern eine Neubauleistung von 10.000 Wohnungen pro Jahr. Mietrechts-Vorsitzende Hanel-Torsch sieht das ähnlich: "Es ist eine Aufgabe der Stadt, für Wohnraum zu sorgen. Die Fördermittel werden bereitgestellt. Es muss rasch gebaut werden."

Die geforderten 10.000 Wohnungen wurden in den vergangenen Jahren noch nicht erreicht. 2014 wurden laut Statistik Austria insgesamt 6463 Wohnungen in Wien gebaut. 2015 für 12.028 Objekte die Baubewilligung erteilt (jeweils ohne An-, Auf-, Umbautätigkeit).