Doch nicht so privat

Wien. Urlaubszeit. Die Suche nach einer geeigneten Unterkunft hat wohl schon früher begonnen. Für viele mit Hilfe der Vermietungsplattform Airbnb. Hier klappt es oft günstiger, scheinbar authentischer und einfacher, an die passende Unterkunft für den Urlaub zu kommen - und das Label "Shared Economy" lässt Airbnb auch noch als sozial verantwortlich und ressourcenschonendes Unternehmen erscheinen.

Auch in Wien werden immer mehr Unterkünfte mit Hilfe der Plattform Airbnb vermietet. Die Stadt Wien reagierte bereits vergangenen Herbst darauf und änderte Anfang des Jahres das Tourismusförderungsgesetz. Derzeit befindet sich die Stadt Wien mit Vermietungsplattformen wie Airbnb in Verhandlungen. Seitdem wird viel über Pro und Contra diskutiert. Die "Wiener Zeitung" fügt der Debatte nun Zahlen hinzu.

67 Prozent "ganze Unterkünfte"

8773. Das ist die Zahl der Inserate, die in Wien derzeit - konkret mit dem Stichtag 26. Juni 2017 - auf Airbnb angeboten werden. Inserate, die Touristen ein einzigartiges Erlebnis, einen Aufenthalt bei und mit Locals ermöglichen? Wohl kaum. Zumindest wird es immer weniger so genutzt. 5907 bzw. 67,3 Prozent aller Inserate in Wien sind nämlich ganze Unterkünfte. Also Wohnungen, die temporär oder dauerhaft leer stehen, sei es, um höhere Erträge als mit einer klassischen Vermietung zu erzielen, oder aufgrund längerer Abwesenheit der Vermieter.

Beim Rest der Inserate handelt es sich um Privatzimmer (31,6 Prozent) in einer Unterkunft. Kaum inseriert werden Zimmer, die mit anderen Menschen geteilt werden (in Wien sind es 91 oder 1,1 Prozent). Noch vor zwei Jahren - im Juli 2015 - gab es in Wien 5274 Inserate. Auch damals war der Großteil als ganze Unterkunft inseriert.

8773 Inserate bedeuten jedoch nicht eben so viele Wohneinheiten, da manche Unterkünfte mit unterschiedlichen Belegungsmöglichkeiten öfters inseriert werden.

Nach den Recherchen der "Wiener Zeitung" beläuft sich die Fehlerquote auf etwa 15 Prozent. Das würde rund 7450 Unterkünften entsprechen. Eine Zahl, die sich ungefähr mit jener der Stadt Wien deckt. Laut Klemens Himpele, Leiter der MA23 (Wirtschaft, Arbeit und Statistik) und Teil der Wiener Arbeitsgruppe "Sharing Economy", bewegt sich die Zahl der Unterkünfte auf Plattformen wie Airbnb, Wimdu oder 9flats zwischen 7000 und 8000 - je nach Saison: "Bis jetzt gingen wir von rund 450 Hotels und Pensionen in Wien aus. Durch die neuen Vermietungsplattformen haben wir zwischen 7000 und 8000 Unterkünfte. Nun stellt sich die Frage, wie wir an diese Vermieter rankommen", erklärt Himpele der "Wiener Zeitung".

"Es gibt keinen Graubereich"

Aus diesem Grund führt die Stadt Wien derzeit Verhandlungen mit den verschiedenen Plattformen. Denn alle Vermieter sind verpflichtet, Ortstaxe abzuliefern und die Gäste zu melden. Himpele schätzt, dass Wien derzeit durch Airbnb & Co rund eine halbe Million Euro Ortstaxe entgeht. Um dem entgegenzuwirken, wurde im Februar das Wiener Tourismusförderungsgesetz geändert. Das Ziel: Entweder die Plattformen übermitteln die Daten der Vermieter oder sie finden eine andere Lösung, um die Einhebung der Ortstaxe sicherzustellen.

In diesem Zusammenhang betont Himpele, dass es bei der Zimmervermietung über Plattformen wie Airbnb keineswegs gesetzliche Grauzonen gibt, wie medial oft vermittelt wird. Die Probleme liegen allein in der Durchführung und dem Fehlen der Daten: "Es wird immer von diesem Graubereich gesprochen. Ich verstehe nicht, was die Leute damit meinen. Es gibt keinen Graubereich, die Gesetzeslage ist sehr klar. Wir haben kein Gesetzgebungsproblem, sondern ein Durchsetzungsproblem, ein Vollzugsproblem. Der Schlüssel sind daher die Daten", so Himpele.

Manche dieser Daten hat die Stadt Wien bereits. Einige Vermieter der Plattformen haben sich selbst gemeldet. Wie viele das sind, wollte Himpele nicht verraten. Allerdings: "Es gibt ein großes Delta zwischen der Zahl, die wir haben, und der Zahl der gefundenen Inserate", so Himpele. Ein Delta, das sich zuletzt deutlich verkleinert habe, aber nach wie vor groß sei.

Falls eine Übereinkunft über die Ortstaxe mit Airbnb zustande kommt, werde die Stadt Wien laut Himpele aggregierte Daten zwecks Nachvollziehbarkeit verlangen. Damit wäre jedoch nicht prüfbar, ob Gastgeber der Meldepflicht statistischer Daten oder Führung eines Gästeverzeichnisses nachkommen.

Ein Viertel von "Gewerblichen"

Aber wer sind diese Vermieter? Die Rechercheergebnisse der "Wiener Zeitung" zeigen, dass es trotz der 8715 Inserate, nur 6214 "Gastgeber" gibt. So bezeichnet Airbnb - immer auf die Authentizität achtend - die Vermieter. Manche Gastgeber bieten also mehr als eine Unterkunft an, wenn auch der Prozentanteil gering ist: 84,3 Prozent der Gastgeber, die auf Airbnb inserieren, bieten nur eine Unterkunft an.

Die deutliche Mehrheit der Inserate scheint also von Personen zu sein, die eine Unterkunft - vielleicht sogar die eigene - vermieten. Vielleicht, weil ein Zimmer in der WG gerade leer steht, weil man selber eine Zeit lang nicht in Wien lebt oder das Kinderzimmer nicht mehr gebraucht wird. So auch das Bild, das Airbnb vermitteln will. So auch die Zahlen, die Airbnb vereinzelt veröffentlicht.

Doch bei genauerem Hinsehen zeigt sich, dass 40,3 Prozent aller Inserate in Wien auf jene Gastgeber entfallen, die mehr als eine Unterkunft auf Airbnb inserieren. Den 100 Gastgebern, die die meisten Unterkünfte anbieten, gehören 14,2 Prozent, und den Top 50 Gastgebern immerhin noch 9,8 Prozent aller in Wien angebotenen Inserate. Noch deutlicher wird dieses Bild bei einem Blick auf die "ganzen Unterkünfte": Gastgeber mit mehr als einer inserierten Unterkunft haben einen Marktanteil von 44,8 Prozent an allen ganzen Unterkünften in Wien.

Und dann sind da noch die "Gewerblichen". Eine der von Himpele angesprochenen klaren gesetzlichen Bestimmungen betrifft nämlich die Gewerbeordnung. All jene, die mehr als zehn Betten oder sonstige Dienstleistungen wie ein Frühstück anbieten, fallen ins Gewerberecht und brauchen eine Berechtigung im Gastgewerbe-Bereich. Auf Airbnb betrifft das rund 330 Gastgeber oder 5,3 Prozent, die damit Platz für mehr als zehn Gäste anbieten. Fast ein Viertel aller Inserate, nämlich 2094, werden von jenen gestellt, die - zumindest theoretisch - ins Gewerberecht fallen. Bei den ganzen Unterkünften fallen 30,6 Prozent auf die "Gewerblichen".

Himpele geht davon aus, dass es sich bei den Gewerblichen zumeist um Anbieter handelt, die sich an die Gesetze halten. Zudem gehe es in erster Linie nicht um das Erstellen eines Inserates, sondern um das, was tatsächlich vermietet wird. Doch genau diese Information lässt sich nur schwer eruieren. Eine Schätzung ermöglicht die Bewertungen. So kommen auf die Gastgeber mit mehr als einem Inserat 54 Prozent der Bewertungen. 15,7 Prozent der Gastgeber erzielen also mehr als die Hälfte der Bewertungen und somit einen Großteil der Umsätze.

Von pauschalen Vorurteilen hält Himpele trotzdem nichts und führt als Beispiel den größten Gastgeber auf Airbnb an: "Schwarze Schafe gibt es immer und überall. Aber der größte Anbieter, den es gibt, wurde schnell gefunden. Das ist ein Professioneller, der das immer schon professionell macht und nun die Plattformen als Marketing-Tool nutzt."

Urlaub bei Hotel-Unternehmen

Diese Informationen fand die "Wiener Zeitung" auch. Ganze 58 Unterkünfte, die sich quer durch die Stadt verteilen, vermietet der größte Anbieter mit dem Namen "Vienna". Ein Name, der bereits darauf hinweist, dass es sich dabei um keine Einzelperson handelt. Das bei der WKO als Reisebüro mit Berechtigung zur "Vermittlung von Privatzimmern an Reisende zu vorübergehendem Aufenthalt" gemeldete Unternehmen "Vienna Living Immobilien- und Vermietungsgesellschaft mbH" steckt hinter diesem Namen. Dahinter steht wiederum ein weiteres Unternehmen: Die Immobiliengesellschaft "Ospel Immobilien KG" aus Perchtoldsdorf, die als Kommanditist an "Vienna Living" beteiligt ist. In diesem Fall stimmt die Berechtigung.

Die Nummer zwei auf der Liste. "Vienna Stay Apartments" bietet auf Airbnb 42 Unterkünfte an. Laut Impressum ein Unternehmen, das zu "M&M Appartements & Property Management GmbH" gehört. Dessen Geschäftsführer scheint für weitere zwölf Unternehmen aus der Immobilienbranche als Geschäftsführer auf. Eine Berechtigung für das Gastgewerbe wurde bei der Recherche keine gefunden. Auf der WKO-Seite ist der Geschäftsführer nur für das Unternehmen "GPH Real Estate GmbH" eingetragen, das eine Berechtigung im Handelsgewerbe besitzt.

Schon diese ersten zwei Top-User zeigen, wie unübersichtlich die Verflechtungen der Berechtigungen sind. Sie weisen aber auch daraufhin, dass die Immobilienbranche eine nicht unwesentliche Rolle bei den Unterkünften auf Airbnb innehat. Bei mindestens sieben der Top 50 Gastgebern konnte unter anderem ein Zusammenhang mit der Immobilienbranche gefunden werden. Am häufigsten anzutreffen sind jedoch jene Gastgeber, die ein Hotelgewerbe angemeldet haben - nämlich zehn. Angesichts der starken Kritik an Airbnb & Co. vonseiten der Hotellerie ein überraschendes Ergebnis.

"Zeit zum Handeln"

"Ein sattes Plus von 66 Prozent bei den Inseraten sagt vor allem eines: Zeit zum Handeln!", gibt sich Präsidentin der "Österreichischen Hotellerievereinigung" (ÖHV) Michaela Reitterer empört. "Es kann nicht sein, dass Hotels die Innenseiten der Schreibtischladen mit feuerfesten Materialien auslegen müssen, während jeder x-beliebige Airbnb-Host sich nicht einmal an hygienische Mindeststandards halten muss." Insbesondere für Häuser der niedrigeren Kategorien seien Plattformen wie Airbnb eine Konkurrenz. 2015 seien rund 600.000 Nächtigungen von Hotels zu Privatvermieter abgewandert. Auf Nachfrage der "Wiener Zeitung", ob sich diese Kritik nicht mit der gleichzeitigen Unterstützung der Plattform von einigen Hotels widerspreche, heißt es, dass nichts dagegen einzuwenden sei, Airbnb als Vertriebskanal zu nutzen.

Zusammengefasst zeigt ein detaillierter Blick auf die Top 50 Gastgeber jedenfalls eine kommerzielle Nutzung, die offenbar nicht immer mit den notwendigen Gewerbeberechtigungen einhergeht. Ein Umstand, der für die Unterkunftssuchenden jedoch nicht immer ersichtlich ist: So stehen hinter Profilnamen wie Bianca & Paul, Isabelle oder Rene die weniger authentisch erscheinenden Namen "Central Apartments", "Mondscheingasse Vermietungs GmbH"oder "JR City Apartments Vienna".

Bei einer Mehrheit der 50 größten Airbnb Anbieter in Wien, führten die Recherchen jedoch ins Leere. Anfragen an die einzelnen Gastgeber folgten Vorwürfe von "Daten-Spionage" und schließlich eine Account-Sperre durch Airbnb selbst. Wie viele Gastgeber daher tatsächlich aus der Immobilienbranche oder der Hotellerie kommen, bleibt verborgen.

Fokus auf Innenbezirke

Leopoldstadt. Landstraße. Neubau. In diesen drei Bezirken finden sich die meisten Unterkünfte. Wobei der 2. Bezirk mit 959 Inseraten deutlich an der Spitze liegt. In der Landstraße sind es dann "nur" noch 771 und in Neubau 671. Am unteren Ende der Liste befinden sich die Außenbezirke Floridsdorf (91), Simmering (87) und Liesing (31). Ein klares Bild also: Die Innenstadt-Bezirke sind deutlich beliebter als jene am Rande Wiens. Wobei der erste Bezirk mit 524 Inseraten nur auf Platz acht liegt.

Für Himpele ein Indiz dafür, dass Plattformen wie Airbnb noch nicht zur Wohnungsknappheit in Wien beitragen und auch nicht schuld an den steigenden Mietpreisen sind: "Dort, wo die meisten Wiener und Wienerinnen wohnen, gibt es nur wenige Inserate", sagt Himpele und fügt hinzu, dass es in einer Stadt "immer eine Flächenkonkurrenz und eine Abwägung zwischen Grünraum, gewerblicher Nutzung und Mietwohnungen gibt".

Wien ist noch nicht Barcelona

Noch stimme die Relation. Auch die Kritik der Wohnungsverknappung, sieht er dementsprechend nicht gerechtfertigt. Dass sich das ändern kann, ist ihm durchaus bewusst, auch mit einem Blick auf andere Städte. So ging in der Altstadt Barcelonas die Zahl der Einwohner in den vergangenen Jahren stark zurück, während immer mehr Touristen zu sehen sind. Auf ähnlich restriktive Gesetze, wie sie in Barcelona, Amsterdam oder Berlin eingeführt wurden, will Himpele aber vorerst nicht zurückgreifen.

Georg Niedermühlbichler, Präsident der Mietervereinigung, stimmt Himpele zu. Bis auf Einzelfälle gäbe es in Wien derzeit kein größeres Problem mit Airbnb & Co. Es gilt jedoch wachsam zu bleiben, um flächendeckende Missstände in Bezug auf Wohnungsknappheit und Mietsteigerungen zu vermeiden.

"Die Lage am Wiener Wohnungsmarkt ist bekanntermaßen angespannt. Das negative Potenzial, das Geschäftsmodelle wie Airbnb für Städte haben, darf nicht unterschätzt werden. Wenn sich herausstellt, dass touristische Privatvermieter und -vermieterinnen den Markt tatsächlich Wohnraum in größerem Ausmaß entziehen, müssen weitere Maßnahmen ergriffen werden, um den Wohnungsmarkt zu stabilisieren", heißt es von der Mietervereinigung. Ein Grund, wieso sich die Situation künftig verändern könne, sei, dass Airbnb-Vermietungen lukrativer sein könnten als klassische Vermietungen.

Preise von 9 bis 5500 Euro

Ein Blick auf die Daten verrät mehr: Die billigste Übernachtungsmöglichkeit gibt es schon ab 9 Euro. Für stolze 5500 Euro pro Nacht lässt sich eine edel eingerichtete Lounge mieten. Kuriose Notiz am Rande: Die Bilder des teuersten Inserats führen zur Website "Residenz Pornbabes". Ob es sich bei diesem Inserat um ein Erotik-Studio handelt, wird aus dem Airbnb-Inserat nicht ersichtlich. Betont werden jedoch die vielen Dusch- und Waschmöglichkeiten.

Der durchschnittliche Preis aller Inserate liegt bei 66 Euro. Basierend auf Daten des internationalen Benchmarking-Unternehmens Str Global, die auch von der ÖHV verwendet werden, punktet Airbnb im Vergleich mit der klassischen Hotellerie - der durchschnittliche Preis für eine gebuchte Unterkunft lag im 2. Quartal 2017 bei 104 Euro.

Und was hat Airbnb eigentlich davon? Zum einen erhält Airbnb die sogenannte Transaktionsgebühr: Bei Buchungen, in denen die Währung des Gastgebers nicht der Währung des Mieters entspricht, erhält die Plattform eine Transaktionssteuer in Höhe von drei Prozent der Buchung. Der Grund: Da die Gastgeber ihre Einnahmen erst nach dem Check-in erhalten, können zwischen Buchung und Erhalt des Geldes teilweise Monate liegen, in denen durchaus Schwankungen der Währungskurse zu erwarten sind. Zudem zahlen die Gastgeber drei bis fünf Prozent der Buchung als Servicegebühr an Airbnb.

Sucht ein potenzieller Mieter nach einem Angebot, bekommt er nur den Mietpreis angezeigt. Der Gesamtpreis berechnet sich allerdings aus dem Mietpreis, der Endreinigung und den Gebühren. Die einmalige Reinigungsgebühr legt der Gastgeber fest und sie wird auf den Mietpreis addiert. Airbnb nimmt sich davon maximal 15 Prozent, die nicht selten voll ausgereizt werden. Daher zahlt jeder Mieter mehr, als ihm ursprünglich angezeigt wurde.

Ein kurzes Rechenbeispiel: Ein Gast aus der EU möchte ein Zimmer in Wien für eine Woche im Oktober buchen, die angezeigten Mietkosten betragen 70 Euro pro Nacht. Hinzu kommen 42 Euro Reinigungsgebühr, die Buchungssumme beträgt somit 531 Euro.

Airbnb berechnet eine Servicegebühr von 75 Euro (14,1 Prozent), damit ergibt sich für den Mieter ein Gesamtpreis von 606 Euro oder 87 Euro pro Nacht. Doch der Gastgeber muss auch zahlen, zusätzlich drei Prozent Servicegebühr - oder 16 Euro - werden von seiner Auszahlung abgezogen. Damit erhält Airbnb insgesamt 17,1 Prozent der Buchungssumme bzw. 91 Euro für die Vermittlung und Abwicklung der Bezahlung. Und der Mieter zahlt statt den ursprünglich angezeigten 490 Euro, dank Gebühren mehr als 100 Euro zusätzlich.

Entscheidung bis September

Bis September wird sich entscheiden, wie es mit Airbnb in Wien weitergeht. Dann ist die Übergangsfrist für das Tourismusförderungsgesetz abgelaufen. Gemäß der neuen Strategie von Airbnb, die rechtlichen Verpflichtungen der Gastgeber zu mindern und die Kommunikation mit den lokalen Behörden zu vereinfachen, ist eine Vereinbarung wahrscheinlich. Laut Airbnb gibt es schon mehr als 275 Vereinbarungen dieser Art, in Europa zuletzt mit Genua und Zug (Schweiz). Falls keine Einigung zustande kommt, ist es fraglich, wie sich Airbnb in Wien weiterentwickeln wird.

Weitere Informationen: Die Analyse basiert auf den Daten des Autors und "Sharing Economy"-Kritikers Tom Slee, der aktuelle Daten für Städte weltweit auf seiner Website zur Verfügung stellt: http://tomslee.net

Rechtliche Bestimmungen zur Zimmervermietung über Airbnb & Co kurz zusammengefasst finden sich unter: https://www.wien.gv.at/arbeit-
wirtschaft/privat-vermieten.html