Wien. 8,02 Euro kostet der Quadratmeter einer privaten Wiener Mietwohnung im Durchschnitt. Von 2008 bis 2014 sind die Mieten inklusive Betriebskosten in Wien um fast ein Drittel gestiegen. Davon betroffen ist nicht nur der private Sektor, auf dem die Preissteigerung besonders hoch ausfällt, sondern der gesamte Sektor inklusive gemeinnütziger und kommunaler Vermietung.

Die Mietzinserhöhung tangiert somit den Großteil der Mieterinnen und Mieter, denn drei von vier Wienerinnen und Wienern leben zur Hauptmiete. 40 Prozent davon mieten privat. Sie alle plagen die stetig nach oben kletternden Mietpreise.

Stark steigende Mieten trotz Mietzinsbeschränkung

Und das obwohl es in Österreich seit dem Ersten Weltkrieg das System der Mietzinsbeschränkung gibt. Derzeit gilt österreichweit das seit 1994 etablierte Richtwertmietzins-System. Es greift bei Vermietungen im Altbau und gefördertem Neubau ab 1994 und in Gemeindewohnungen mit Mietverträgen ab 2004. Im frei finanzierten Neubau gibt es den Richtwert nicht. Hier kann man einen freien Mietzins - also so viel man möchte - verlangen. In Wien beträgt der Richtwert derzeit 5,39 Euro pro Quadratmeter und wird um Zu- und Abschläge ergänzt. Bisher ist die Höhe dieser Zu- und Abschläge nicht gesetzlich geregelt, sondern leitet sich aus der Judikatur ab. Mieterinnen und Mieter tappen daher oft im Dunkeln, Vermieter nutzen diesen rechtlichen Graubereich. Die Rechtslage ist undurchsichtig.

Während sich mieterfreundliche Organisationen für einen niedrigen Basiszinssatz und eine Deckelung der Zuschläge einsetzen, bekämpfen Eigentümer Zuschlagverbote und Abschlagsgebote vor dem Verfassungsgerichtshof (VfGH).

Ob das System in der Form künftig weiter bestehen bleibt, ist daher fraglich. Fünf Anfechtungen - laut SPÖ von ÖVP-nahen Mietrechtsexperten - liegen derzeit dem VfGH vor. Grund dafür: Der für Wien festgesetzte Richtwert ist ihrer Ansicht nach im Vergleich zu den anderen Bundesländern zu niedrig (nur der Richtwert von Burgenland liegt unter jenem von Wien). Weiters wird das Lagezuschlagverbot in Gründerzeitvierteln wie dem 5., dem 16. oder dem 17. Bezirk angefochten. Denn in einer Reihe von Verfahren wurde erstinstanzlich entschieden, dass - trotz teilweise guter Lage und Ausstattung der Mietobjekte - in sogenannten Gründerzeitvierteln kein Lagezuschlag verrechnet werden kann. Ob dies verfassungskonform ist, prüft der VfGH seit Montag.

Jahrzehntelanger Streit zwischen SPÖ und ÖVP

Das Tauziehen im Mietrecht zwischen der SPÖ, die die Interessen der Mieter vertritt und der ÖVP, die die Interessen der Vermieter vertritt, währt mittlerweile seit vielen Jahrzehnten. Doch eine Vereinfachung und Vereinheitlichung der komplexen Mietzinsbeschränkung scheitert immer wieder an den tiefen ideologischen Gräben der Parteien. Erst im August mussten die Gespräche zur Mietrechtsreform zwischen SPÖ und ÖVP erneut abgebrochen werden. Und das, obwohl sich die beiden Parteien eine Reform der Materie bereits im Dezember 2013 mit dem Regierungsprogramm vorgenommen haben. Kurz vor dem Ziel ist man jetzt wieder gescheitert. Es muss weiterverhandelt werden.

Das von den Sozialdemokraten vorgeschlagene Modell sieht einen bundesweiten Basismietzins von 5,50 Euro pro Quadratmeter vor (ohne Betriebskosten und Steuern) - entsprechend dem österreichischen Medianeinkommen. Zu diesem Basiszinssatz kämen (im Gegensatz zum aktuellen Richtwertmietzins) im Gesetz genau definierte Zu- und Abschläge etwa für Lage, Ausstattung und energetische Qualität. Die geplante Zinsvereinheitlichung würde allerdings erst bei 20 Jahre alten Wohnungen greifen. Im Zeitraum davor könne der Vermieter als "Investitionsbonus" einen freien Mietzins, also so viel er möchte, verlangen. Damit fiele auch die - zurzeit bestehende - Mietzinsunterscheidung in Altbauten und gefördertem Neubau auf der einen und frei finanzierten Neubauten auf der anderen Seite weg.

Die Mietervereinigung Wien spricht sich naheliegenderweise für den Gesetzesvorschlag der SPÖ aus. Für die Vorsitzende der Mietervereinigung Elke Hanel-Torsch wäre das Modell des Basismietzinses ein gangbarer Weg, um Wohnen wieder leistbarer zu machen. Insgesamt geht ihr der Vorschlag allerdings nicht weit genug: "Der Basiszinssatz von 5,50 Euro ist zu hoch. Außerdem wünschen wir uns eine Gesamtdeckelung von maximal 25 Prozent bei den Zuschlägen zum Basismietzins."

Immobilieninvestoren gegen Basiszins

Wenig Freude mit den Ideen der SPÖ hat hingegen der Verband der institutionellen Immobilieninvestoren, der traditionellerweise die Interessen der Hauseigentümer vertritt. "Im privaten Mietbereich gibt es österreichweit einen Altbaubestand von 10 Prozent", sagt Wolfgang Louzek, Präsident des Investorenverbandes. Das seien die vor 1953 errichteten Mietwohnhäuser. "Die Altbau-Neuvermietungen machen davon wiederum zehn Prozent - also insgesamt ein Prozent aus. Damit wird man keine Bäume ausreißen, wenn man das Mietrecht ändern will", kritisiert Louzek.

Denn der geplante Basiszinssatz würde nur bei Neuvermietungen greifen, nicht aber für laufende Verträge gelten. Zudem sei eine Mietrechtsnovelle hauptsächlich für Wien relevant, meint Louzek. "Wir reden von einem Bundesgesetz. Aber aufgrund des großen Anteils an privaten Mieten betrifft die Mietrechtsdebatte hauptsächlich Wien. Der Rest Österreichs setzt mehr auf das Eigentum."