Orte überzogener Renditeerwartungen: Bürokomplexe rund um das Gasometer (o.) und in der Altmannsdorfer Straße. Wiens Büromarkt hat sich zu einer Spielwiese für Spekulanten entwickelt. - © Reinhard Seiß
Orte überzogener Renditeerwartungen: Bürokomplexe rund um das Gasometer (o.) und in der Altmannsdorfer Straße. Wiens Büromarkt hat sich zu einer Spielwiese für Spekulanten entwickelt. - © Reinhard Seiß

Wien. Vor wenigen Wochen verkündeten die sieben größten Gewerbeimmobilienmakler Wiens, den Büroflächenbestand der Bundeshauptstadt künftig gemeinsam zu erheben, um den statistischen Wildwuchs unterschiedlicher Büromarktberichte zu beenden. Die bisherigen Zahlen basierten auf einer Arbeitsstättenzählung des Österreichischen Statistischen Zentralamts von 1991, die sämtliche Büroarbeitsplätze erfasste - also auch jene in Schulen, Universitäten oder Krankenhäusern, in Werkstätten ebenso wie in Produktionsbetrieben, die allesamt nie auf den Büromarkt gelangten. So wurde seither eine viel zu große Grundmenge an Büroflächen - gemäß aktueller Fortschreibung knapp elf Millionen Quadratmeter - herangezogen, um auf dieser Basis eine Leerstandsrate zu ermitteln, die mit rund sechs Prozent rechnerisch im mitteleuropäischen Schnitt, faktisch jedoch deutlich unter dem realen Anteil unvermieteter Büros lag.

Dieser moderate Wert kam jahrzehntelang all jenen entgegen, die neue Büros projektieren, planen, bauen und an Investoren verkaufen wollten, suggerierte er doch gute Verwertungschancen. Er beließ aber auch Wiens Planungspolitik im illusorischen Glauben, dass der hiesige Büromarkt ein gesunder sei und jedes neue Projekt zum Prosperieren der Stadt beitrage. Ein Irrtum, den das Rathaus entweder durch die Recherche eigener Daten oder zumindest durch den nüchternen Vergleich des beschaulichen Wirtschaftswachstums mit der Unzahl neuer Bürobauten, die es seit den 90er Jahren genehmigt, auflösen hätte könne.

Wiens Makler gehen nun nach ihrer bereinigten Erhebung von einem nur halb so großen - verfügbaren - Büroflächenangebot im Umfang von rund 5,5 Millionen Quadratmetern aus, was eine doppelt so hohe Leerstandsrate bedeuten würde. Doch haben sie dafür nur moderne Büros berücksichtigt, die seit 1990 errichtet oder generalsaniert wurden - sprich, etwa über eine zeitgemäße IT-Infrastruktur und eine heute übliche Klimatisierung verfügen. Büroräume in Gründerzeitbauten, die dank solider Bauweise auch ohne künstliches Raumklima funktionieren, oder aus den 60er, 70er und 80er Jahren wurden - falls nicht jüngst "refurbished" - nicht einmal erfasst. Dies mag der Rationalität der Immobilienbranche entsprechen, stellt aus gesamtstädtischer Sicht aber eine gehörige Selbsttäuschung dar - die freilich Tradition hat: Schon bisher umfasste die offizielle Leerstandszahl nur jene Büroflächen, die tagesaktuell auf heutigem Standard vermietbar waren.

Zweistellige Leerstandsraten

Immerhin bieten die neuen Zahlen eine aussagekräftige regionale Differenzierung des Leerstands, den die Makler wienweit nun mit sieben Prozent angeben. Während in den inneren Bezirken mit ihrer nach wie vor funktionsdurchmischten Stadtstruktur und tendenziell kleineren Bauten lediglich vier Prozent der "modernen" Büroflächen ungenutzt sind, verzeichnen die Hotspots des spekulativen Bürobaubooms mit ihren monofunktionalen, großmaßstäblichen Komplexen zweistellige Leerstandsraten: 10 Prozent im Stadtentwicklungsgebiet Erdberg-St. Marx, 10,5 Prozent in Wiens urbanistischem Vorzeigeviertel Donau City und stolze 13,3 Prozent am Wienerberg. Dennoch wird an all diesen Standorten kräftig weiter neuer Büroraum geschaffen.

Der Südosten Wiens ist seit der Verlängerung der U3 von Erdberg nach Simmering generell ein Ort überzogener Renditeerwartungen. Sinnbild des Scheiterns ist die Gasometer City mit ihrem schon nach wenigen Jahren brachgefallenen Shopping & Entertainment Center. Aber auch als "Kristallisationspunkt" eines lebendigen Stadtteils, den die Planungspolitik in ihrem Umfeld verheißen hatte, ohne Nennenswertes dafür zu tun, versagten die umgebauten historischen Gasspeicher. Bis heute entstanden rings herum vor allem voluminöse, autistische Bürokomplexe, die keinerlei Beitrag zu einer wie auch immer gearteten urbanen Szenerie bilden - insbesondere nicht, solange sie niemand braucht.

Nur Mitarbeiter von Security-Firmen

So geschehen etwa beim Marximum, einem 2010 realisierten "Office Campus" mit 40.000 Quadratmetern Büros, in dem man in den ersten Jahren nur Mitarbeiter von Security Firmen sah, die darauf achteten, dass die fünf makellos weißen Neungeschoßer sowie die akkurat gestalteten Freiräume dazwischen nicht zum Ziel von Vandalen oder anderen unliebsamen Besuchern werden. Unmittelbar daneben prangte auf dem gleichzeitig fertiggestellten MGC Office Park - einem wuchtigen, achtgeschoßigen Block von 200 Metern Länge und 90 Metern Breite - lange in großen Lettern der Hinweis, dass hier bis zu 20.000 Quadratmeter Bürofläche zu haben seien. In solch schweren Fällen von Fehleinschätzung der Marktlage konnten sich Wiens Investoren freilich immer wieder auf das Rathaus verlassen - das beim MGC als Zwischennutzer auftrat und vorübergehend einen Teil des Überangebots für eine Magistratsabteilung anmietete.

Zum System wurde diese Vorgangsweise unweit davon in TownTown - einer ganz und gar unstädtischen Bürowüste über der ebenerdigen U3-Station Erdberg. Was nun, da der 102 Meter hohe Orbi Tower als letztes von 19 "Company Buildings" bald fertig wird, wie die immobilienwirtschaftliche Erfolgsgeschichte einer Public Private Partnership klingt, war in Wirklichkeit ein Fall für den städtischen Rechnungshof. Ab dem Jahr 2000 entwickelten die Wiener Stadtwerke als Grundeigentümer gemeinsam mit der Soravia Gruppe den künstlichen Standort auf einer Überplattung der U-Bahn - mit reichlich Architekturprominenz und gehörigem PR-Aufwand, aber wenig Sinn für finanzielle Transparenz und ebenso wenig Gespür für den Büromarkt. So lag das Bauvorhaben für 5000 Arbeitsplätze mangels Nachfrage jahrelang auf Eis - bis die Stadtregierung 2005 einsprang, um die politisch brisante Fehlinvestition des kommunalen Konzerns zu kaschieren - und zwar durch "Vermittlung" künftiger Mieter wie dem Wiener Krankenanstaltenverbund, der Landessanitätsdirektion und mehreren Magistratsdienststellen.