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Erben bei gemeinsamem Wohnungseigentum

Von Alexander Hofmann

Wirtschaft

Wohnrechtsnovelle verbessert Schutz von Gläubigern. | Neue Vorschriften für Zahlungserlass. | Wien. Seit 2002 dürfen auch unverheiratete Personen gemeinsam Eigentümer einer Wohnung sein. Somit können zwei beliebige natürliche Personen, die nicht familienrechtlich verbunden sind, eine Eigentümerpartnerschaft eingehen. Wer den Anteil eines verstorbenen Partners erhält und wie Erben oder Pflichtteilberechtigte dafür abzufinden sind, ist in § 14 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Die an der Schnittstelle von Erb- und Wohnrecht angesiedelte komplizierte Regel sollte durch die Wohnrechtsnovelle 2006 verbessert werden.


#Was ist neu?

§ 14 WEG ist nun den allgemeinen erbrechtlichen Bestimmungen nicht mehr nachgeordnet. Vor der Gesetzesänderung galt er nämlich bloß subsidiär. Nahe Angehörige wie Ehegatte oder Kinder des Verstorbenen müssen ein sonstiges Erbe jetzt nicht mehr ausgeschlagen, damit sie die Begünstigungen des § 14 WEG, insbesondere den verminderten Übernahmspreis, in Anspruch nehmen können.

Auch der Gläubigerschutz wurde verbessert: Grundsätzlich hat der überlebende Partner Anspruch auf Erwerb des Anteils gegen Zahlung des gesetzlichen Übernahmspreises. Das ist die Hälfte des Verkehrswertes der Wohnung. Eine einvernehmliche Festlegung des Übernahmspreises mit dem Erben ist zwar zulässig, wenn kein Inventar zu errichten ist. Allerdings dürfen dadurch die Rechte von Pflichtteilsberechtigten und Gläubigern nicht verletzt werden. Der Erbe kann also durch einen Abschlag vom Marktwert nicht mehr "herschenken", als ihm nach Auszahlung aller Schulden selbst vom Nachlass verbleiben würde. Wie eine bewirkte Verkürzung rückgängig zu machen ist insbesondere, ob geschädigte Noterben oder Gläubiger direkt gegen den Übernehmer vorgehen können, regelt das Gesetz leider nicht klar.

Sonderbestimmungen

Für "bedarfsqualifizierte Erwerber" - das sind Kinder oder der Ehegatte des Verstorbenen mit einem dringendem Wohnbedürfnis - gibt es Sonderbestimmungen. Sie müssen nur dann einen Übernahmspreis zahlen, wenn Pflichtteilsberechtigte vorhanden sind oder soweit die Zahlung erforderlich ist, um eine Überschuldung abzudecken. Der Übernahmspreis vermindert sich dabei auf die Hälfte und macht nur mehr ein Viertel des Verkehrswertes der Wohnung aus. Die Zahlung geht nach neuem Recht an den Nachlass und kommt deshalb auch den Gläubigern zugute. Der privilegierte Übernahmspreis gilt auch für einen zusammen mit der Wohnung gemeinsam benützten Kfz-Abstellplatz.

Neue Formvorschriften

Eine Erlassung des Übernahmspreises ist künftig durch letztwillige Verfügung oder Schenkung auf den Todesfall anzuordnen. Bisher war die Befreiung von den Eigentümerpartnern zu vereinbaren. Zum 30. September 2006 bestehende Vereinbarungen bleiben gültig.

Auch der verminderte Übernahmspreis kann erlassen werden. Das macht Sinn, wenn zwar Pflichtteilsberechtigte vorhanden sind, ihre Ansprüche aber auch ohne die Zahlung im Nachlass Deckung finden.

Soll eine andere Person als der überlebende Partner den Anteil des Verstorbenen erhalten, so ist eine Vereinbarung vor einem Notar oder unter anwaltlicher Mitwirkung zu errichten. Ansonsten ist die Vereinbarung ungültig. Diese neue Formvorschrift gilt für Verträge, die nach dem 30. September 2006 zustande kommen. Bestehende Vereinbarungen bleiben rechtswirksam. Wer durch Vertrag zum Erwerb berufen ist, muss aber auch den gesetzlichen Übernahmspreis zahlen und kann die Erleichterungen, die einem Ehegatten und Kindern zustehen, beanspruchen. Sein Übereignungsanspruch ist unvererblich und erlischt, wenn er vor der Eintragung im Grundbuch verstirbt. Es können aber Ersatzbegünstigte vorgesehen werden.

Mit Ausnahme der geänderten Formvorschriften gelten die neuen Regelungen, wenn der Eigentümerpartner nach dem 30. September 2006 stirbt.

Der Autor ist Rechtsanwalt in Wien. Der ausführliche Beitrag ist in der Familienzeitschrift (FamZ) des Linde Verlags erschienen.