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Welche Fallen beim Vermieten lauern

Von Sophia Freynschlag

Wirtschaft
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Nicht von Mietern in Nadelstreif oder Designerkleidung blenden lassen. | Schriftlicher Mietvertrag ist Pflicht.


Wien. Wer seine Eigentumswohnung vermietet, sollte einige Feinheiten beachten, um hohe Kosten oder den Gang vor Gericht zu vermeiden. Käufer, die eine Immobilie als Anlage besitzen und weitervermieten, sollten sich bei der Auswahl des Mieters einen genauen Eindruck vom Gegenüber machen: Wirkt die Person vertrauenswürdig? Dabei hilft, schon beim ersten Gespräch möglichst viel über die persönliche Situation des Mieters zu erfragen - etwa Familienstand, Anzahl der Kinder, Haustiere und auch Hobbys.

Ob sich ein Mieter die Wohnung leisten kann, zeigt ein Einkommensnachweis. Werden Fragen nach dem Einkommen ungern oder ausweichend beantwortet, kann das ein schlechtes Zeichen sein. Zudem könne der Vermieter eine Anfrage beim Kreditschutzverband starten, sagt Friedrich Noszek, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB).

„Eine absolute Garantie gibt es aber nicht”, warnt Noszek. Ein Mann im Nadelstreif-Anzug habe sich beispielsweise als Mafia-Mitglied entpuppt und sich ins Ausland abgesetzt. Und eine Frau in Designerkleidung stellte sich als Mietnomadin heraus, die von Wohnung zu Wohnung zog und nie Miete zahlte.

Mietnomaden verwüsten die Wohnung

Vorsicht ist daher geboten, wenn ein Mieter von heute auf morgen einziehen und sofort seine Einrichtung und persönliche Gegenstände in der Wohnung deponieren will. Mietnomaden hinterlassen die Wohnung oft verwüstet - „und die Vermieter müssen viel Geld hineinstecken, damit der ursprüngliche Zustand der Wohnung wiederhergestellt ist”, sagt Noszek.

Bei Verträgen mit Paaren oder Familien sollten Vermieter darauf achten, ob der Vertrag mit einer Person oder mit beiden Partnern abgeschlossen wird, denn das kann im Fall einer Trennung oder Scheidung wichtig sein, sagt Christoph Petermann, Geschäftsführer der Raiffeisen Immobilien Vermittlung.

Weil es für einen privaten Vermieter oft schwierig ist zu überprüfen, ob sich der Mieter die Miete leisten kann, wird häufig eine Kaution oder Bankgarantie vereinbart. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass zwischen dem Ende des Mietvertrages und dem Rückstellungstermin der Kaution mindestens drei Monate eingeplant werden, um Schäden in der Wohnung feststellen und von einem Sachverständigen schätzen lassen zu können. „Denn die höchste Kaution nützt wenig, wenn man erst nach ihrer Rückzahlung entdeckt, wie groß die Schäden an Haus oder Wohnung tatsächlich waren”, sagt Petermann.

Noszek rät, unbedingt einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, auch wenn dabei Gebühren zu entrichten sind. Bei mündlichen Verträgen können Beweise nämlich schwer erbracht werden. Muster für Mietverträge sind beim ÖHGB erhältlich - oder ein Immobilienmakler oder Anwalt setzt den Vertrag auf.

Für das Vermieten von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnung gelten nämlich unterschiedliche Rechtsgrundlagen: Wohnungen in Häusern, die vor 1953 erbaut wurden, sind zur Gänze vom Mietrechtgesetz (MRG) erfasst, das vom Kategorie-Mietzins bis zur Instandhaltung viele Details regelt. Für jüngere Gebäude gelten meist Teilbereiche des MRG. Einfamilienhäuser mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten sind vom MRG ausgenommen, für sie gilt das Österreichische Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB), das nur wenige Sachverhalte im Detail regelt - ansonsten entscheidet die Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter.

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind bei der Einkommenssteuererklärung oder Arbeitnehmerausgleich anzugeben, da sie das zu versteuernde Jahreseinkommen erhöhen.

Zieht Mieter nicht aus, hilft Räumungsklage

Der Schlüssel sollte niemals vor der Vertragsunterzeichnung überreicht werden, denn damit übergibt der Vermieter dem Mieter aus juristischer Sicht die Verfügungsgewalt über das Mietobjekt. Der Mieter darf mit der Schlüsselübergabe die Immobilie zu Wohnzwecken nutzen, auch wenn er noch keine Miete zahlt.

Die Vertragsdauer kann unbefristet oder befristet vereinbart werden, wobei bei einer Befristung ein Viertel auf den im Fall des unbefristeten Vertrages höchstzulässigen Hauptmietzinses abgeschlagen wird. Bei einem unbefristeten Vertrag gelten jedoch die ursprünglich vereinbarten Mieten - auch wenn bereits drei oder vier Generationen einer Familie als Mieter in der Wohnung gewohnt haben und die Miete seit Vertragsbeginn erheblich gestiegen sind.

Während eines bestehenden Mietvertrages Eigenbedarf anzumelden, ist ein „schwieriger Hürdenlauf”, sagt Noszek. Weigert sich der Mieter, die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt zu verlassen, muss der Vermieter eine Räumungsklage einbringen. Aufgrund eines Gerichtsurteils kann eine Delogierung folgen - das kann sich aber über sechs bis zwölf Monate ziehen.

Was Immobilienbesitzer beachten sollten - von der Auswahl des Mieters bis zu den Feinheiten im Mietvertrag