Überhöhter Kaufpreis kann ein Objekt zum Ladenhüter werden lassen.
Wien. Wer seine Immobilie zu Geld machen will, sollte nicht überhastet an die Käufersuche herangehen. "Fehler beim Verkauf zu machen kann teuer werden", warnt Bernhard Reikerstorfer, Geschäftsführer des Maklernetzwerks Remax Austria. Die Zeiten für Immobilienverkäufer sind derzeit auf jeden Fall gut: "Jetzt können Verkäufer vernünftige Preise erzielen", sagt Reikerstorfer. Besonders knapp ist das Angebot bei Eigentumswohnungen für Anleger und Einfamilienhäuser in üblicher Größe und guter Lage - wodurch die Kaufpreise für diese Angebote steigen.
Bei der Festlegung des Preises liegt allerdings der häufigste Fehler, den private Verkäufer machen: Viele orientieren sich an den Kaufangeboten und nicht an den tatsächlichen Verkaufspreisen. Ist der Angebotspreis zu hoch angesetzt, hält sich das Interesse in Grenzen. Nach vier bis acht Monaten am Markt gilt eine Immobilie als Ladenhüter - weil Interessenten sich zu fragen beginnen, wo der Haken an dem Angebot ist. "Das kann dazu führen, dass das Objekt unter dem Marktwert verkauft wird", warnt Reikerstorfer.
Den Preis bestimmen Größe, Zustand und Lage der Immobilie. Zusätzlich sollte die aktuelle Marktsituation in der Region beobachtet werden - also welche Objekte um wie viel Geld verkauft wurden. Die Kaufpreise sind im Grundbuch am Bezirksgericht öffentlich einsehbar, weil Eintragungen auf Basis schriftlicher Urkunden wie dem Kaufvertrag erfolgen müssen. Einen wichtigen Anhaltspunkt kann die Bewertung durch einen Sachverständigen vor Ort geben.
Alleinvermittlungsauftrag bindet an einen Makler
Häufig unterschätzen Immobilienbesitzer den Aufwand als Verkäufer, beobachtet Rechtsanwalt Michael Gruner. Hat man nicht alle benötigten Papiere beisammen, kann das den Verkauf verzögern - denn der Interessent braucht die Unterlagen für die Beantragung eines Kredits. Zu den Unterlagen zählen Baupläne, Genehmigungen, Betriebskostenaufstellungen, Energieausweis und Förderunterlagen. Ist eine Wohnbauförderung offen, muss der Käufer für die Übernahme bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Auf maximal einer Seite sollten die Eckdaten aufgelistet werden: Adresse, Nutzfläche, Baujahr, Anzahl der Räume, Art der Heizung, möbliert oder unmöbliert, frühestmöglicher Übergabetermin, Kaufpreis und Betriebskosten. Nicht fehlen sollte die Information, ob die Immobilie lastenfrei ist oder eine Wohnbauförderung übernommen werden kann und ob ein Auto-Abstellplatz dabei ist.
Will ein Verkäufer einen Makler beauftragen, sollte er sich bei der Auswahl auf Mundpropaganda, Referenzen und sein Bauchgefühl verlassen. Wird ein Alleinvermittlungsauftrag vergeben, ist nur ein Makler dazu befugt, das Objekt zu verwerten. Der Makler ist verpflichtet, sich nach allen Kräften um den Verkauf zu bemühen. Beim allgemeinen Auftrag hingegen können die Makler die Immobilie anbieten, müssen aber nichts für die Verwertung tun.
Kleine Reparaturarbeiten machen besseren Eindruck
Bei der Besichtigung entscheidet der erste Eindruck, ob sich der Interessent wohlfühlt. Daher sollten die Mülltonnen vor dem Haus nicht überfüllt und der Garten in einem ordentlichen Zustand sein. Auch kleinere Reparaturarbeiten zahlen sich aus - beispielsweise sollten Türen und Fenster nicht klemmen. Ist die Wohnung möbliert, sollte das Badezimmer gepflegt aussehen und das Bett gemacht sein. "Diese Kleinigkeiten kosten wenig, machen aber viel aus", sagt Reikerstorfer. Zudem sollten Verkäufer darauf achten, dass die Luft nicht stickig ist und sich die Raumtemperatur angenehm anfühlt. Gäste zu Besuch sowie Haustiere sind bei einer Besichtigung fehl am Platz.
Hingewiesen werden muss auf Mängel, die nicht auf den ersten Blick sichtbar sind, so Gruner - etwa, wenn bei heftigem Regen das Wasser durch das Kellerfenster rinnt. Hat sich ein Käufer gefunden, ist ein angenommenes Angebot bindend. Bei der Vertragserstellung sollte man sich nicht auf Vorlagen aus dem Internet verlassen. Der Finanzierungsnachweis - also etwa eine Bankgarantie - sollte vor der Vertragsunterzeichnung stehen und die Abwicklung über ein gesichertes Treuhandsystem erfolgen.
Die Immobilie sollte bei einem Treffen übergeben werden: Gemeinsam werden bei einem Rundgang die Zählerstände abgelesen und in einem Protokoll festgehalten, das von beiden Seiten unterschrieben wird - darauf wird oft vergessen. Auch das An- und Abmelden von Strom, Heizung und Internet sollte noch einmal mit dem Käufer abgeklärt werden.
Damit nach dem Verkauf kein böses Erwachen kommt, muss die Spekulationsfrist beachtet werden: Eigenheime und Eigentumswohnungen fallen nur dann nicht unter die Spekulationsbesteuerung, wenn diese dem Verkäufer von der Anschaffung bis zur Veräußerung ununterbrochen und mindestens seit zwei Jahren durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben. Einkommensteuer zahlen muss, wer seine Wohnung zwischendurch vermietet hat.