Den Sprung in Europas Spitzenliga vor Augen

Wien. Fast zwei Jahre ist es her, seit sich Immofinanz und CA Immo mit Heiratsplänen tragen. Ob es damit jetzt ernst wird und die beiden Wiener Immobilienfirmen tatsächlich zusammengehen, sollte sich im heurigen Jahresverlauf entscheiden. Mittlerweile frei wäre der Weg für eine Fusion jedenfalls. Denn wie mit der CA Immo ausgemacht hat die Immofinanz vor wenigen Wochen den Verkauf ihrer defizitären Russland-Immobilien über die Bühne gebracht und sich so von einem massiv belastenden Klotz befreit.

Waren die Gespräche zwischen den beiden börsennotierten Konzernen aufgrund des heiklen Themas Russland-Ausstieg mehr als ein Jahr ausgesetzt gewesen, sollen sie jetzt zu Jahresbeginn wieder aufgenommen werden, wie es in den Firmenzentralen heißt. Da werde es dann darum gehen, gemeinsam einen neuen Zeitplan und eine Roadmap für die Fusion zu erstellen.

Kapitalverflechtungenbestehen schon jetzt

Im Rahmen des Projekts selbst gilt vor allem die Bewertung beider Unternehmen durch externe Gutachter als einer der sensibelsten Punkte. Erst mit der jeweiligen Bewertung gäbe es in weiterer Folge einen Schlüssel dafür, in welchem Verhältnis die Aktien des neuen, fusionierten Konzerns den bisherigen Immofinanz- und CA-Immo-Aktionären künftig zuzuteilen wären. Falls das Umtauschverhältnis für beide Seiten passt, wäre dies für den Merger bereits die halbe Miete, ist bei Analysten zu hören.

Via Übernahme soll der Zusammenschluss ja nicht erfolgen, obwohl sich die Immofinanz bei der CA Immo im Frühjahr 2016 mit 26 Prozent eingekauft hat und damit auch deren größte Einzelaktionärin ist. Die übrigen 74 Prozent befinden sich dort in den Händen von Streubesitzaktionären, darunter ist etwa die dem Sparkassen-Sektor nahestehende S-Immo mit gut fünf Prozent.

75-Prozent-Zustimmungder Aktionäre notwendig

Bei der Immofinanz wiederum ist die CA Immo mit einem Anteil von 4,9 Prozent an Bord. Größte Einzelaktionärin ist dort mit 6,6 Prozent der österreichische Investor Rudolf Fries (respektive seine Familie), gefolgt von der Erste Asset Management GmbH und der S-Immo mit jeweils mehr als fünf Prozent. Das überwiegende Gros der Anteile ist indes auch bei der Immofinanz breit im Börsenpublikum gestreut.

Das letzte Wort in Sachen Fusion haben in beiden Unternehmen klarerweise deren Eigentümer, die Aktionäre. Damit die Verschmelzung zustande kommt, müssten in gesondert abzuhaltenden Hauptversammlungen je 75 Prozent des anwesenden Stimmrechtskapitals dafür stimmen. Dass in den Jahres-Hauptversammlungen von CA Immo (9. Mai) und Immofinanz (11. Mai) bereits abgestimmt werden wird, gilt wegen des langwierigen und hochkomplexen Verfahrens bei den Firmenbewertungen als unwahrscheinlich. Realistisch sind jedoch dem Vernehmen nach Termine im zweiten Halbjahr. Damit ist allerdings auch klar, dass die Fusion im heurigen Jahr wohl kaum mehr komplett durchgezogen werden kann, sofern es grünes Licht für sie gibt.

Gemeinsamer Börsenwertläge bei fünf Milliarden Euro

Noch vor wenigen Jahren waren Immofinanz und CA Immo verfeindet und wollten sich gegenseitig aufkaufen. Jetzt peilen sie eine Verschmelzung - auf Augenhöhe - an. Wenn alles klappt, entsteht ein in Österreich, Deutschland und den osteuropäischen Wachstumsmärkten tätiger Großkonzern mit einem Börsenwert von rund fünf Milliarden Euro und einem Immobilienvermögen von mehr als acht Milliarden Euro. Angaben von Immofinanz-Chef Oliver Schumy zufolge wäre der neugebildete Konzern, der im Übrigen auch einen neuen Namen bekäme, in seinem Kerngeschäft Gewerbeimmobilien (Büros, Einzelhandel) unter den Top drei in Europa. Nach wie vor größter "Player" bliebe allerdings der auf Einkaufszentren spezialisierte französische Immobilienriese Unibail-Rodamco, dem in Österreich die Shopping City Süd in Vösendorf - besser bekannt unter SCS - und das Wiener Donauzentrum gehört.

Fusion brächte auchVorteile bei Finanzierungen

Angestoßen hat die Fusionspläne die Immofinanz, kurz nachdem sie sich vor knapp zwei Jahren an der CA Immo substanziell beteiligte. In der Möglichkeit des Zusammengehens sieht Schumy jedenfalls eine Chance, die sich "nur alle zehn Jahre" biete, wie er unlängst dem Wirtschaftsmagazin "trend" sagte. Immofinanz und CA Immo seien beide profitabel und würden sich gut ergänzen. Schumy betont vor allem, dass die Fusion Mehrwert generieren würde. Wie er dazu anmerkt, wäre eins plus eins somit "nicht zwei, sondern deutlich mehr als zwei".

Größe werde in der Immobilienbranche immer wichtiger, wird bei der Immofinanz mit Blick auf Wünsche der internationalen Kapitalmärkte erklärt. Bei einer Fusion gehe es daher nicht nur um das Heben von Synergien, sondern vor allem auch um Vorteile bei Finanzierungen. Gemeinsam hätten Immofinanz und CA Immo künftig weit mehr Gewicht, um etwa am Anleihenmarkt größere Summen von mehr als 500 Millionen Euro, aber auch bessere Finanzierungskonditionen zu bekommen.

Bei der CA Immo will der Vorstand das mögliche Zusammengehen mit der Immofinanz indes genau prüfen. Ohne Mehrwert keine Hochzeit, heißt es dort. Das Angebot müsse "ein sehr überzeugendes sein". Schließlich sei man den Aktionären verpflichtet. "Die muss das weiterbringen", betonte CA-Immo-Finanzvorstand Hans Volkert Volckens im Oktober bei der Gewinn-Messe in Wien. Und dies gelte auch für die Aktionäre der Immofinanz.

Analysten sehen die Fusion fast durchwegs positiv. "Es gibt eine Kapitalmarktlogik für die Fusion", sagt etwa Christoph Schultes von der Erste Group. Indes ist die Baader Bank ein wenig skeptisch. Sie ortet bei der Immofinanz im Vergleich zur CA Immo eine deutlich schwächere Rentabilität und sieht diese damit auch in einer relativ schwachen Position bei den Fusionsgesprächen, obwohl sie größte CA-Immo-Aktionärin ist.

Heimische Immobilienbranchederzeit stark in Bewegung

Unabhängig von den Fusionsplänen bei Immofinanz und CA Immo ist die heimische Immobilienbranche derzeit ziemlich in Bewegung. So hat der deutsche Immo-Konzern Vonovia zuletzt für Anfang Februar ein gut fünf Milliarden Euro schweres Übernahmeoffert für die auf Wohnungen spezialisierte, börsennotierte Buwog angekündigt. Auch bei der ebenfalls börsennotierten S-Immo hat sich einiges getan. Dort hat der Tiroler Immobilien-Investor René Benko mit seiner Signa Holding nun den Fuß in der Tür. Benko hat einen Deal mit S-Immo-Großaktionär Ronny Pecik abgeschlossen, der ihn dazu berechtigt, bis Ende 2019 ein Aktienpaket von 22 Prozent zu übernehmen.