Obwohl das Bauträgergeschäft immer weiterwächst und sehr erfolgreich ist, können Wohnungen oder Stellplätze eines Wohnbauprojektes oft nicht bis zur Fertigstellung verkauft werden. Oftmals findet ein Verkauf sogar erst Jahre später statt – möglich ist dies aufgrund der derzeitigen Zinslage, die es Bauträgern zulässt, Preise zu halten.

Dieser sukzessive Abverkauf bringt jedoch Komplikationen mit sich: Mit einem späteren Verkauf beginnt nämlich auch die Gewährleistungsfrist des Käufers mit Verzögerung. Die Verjährungsfrist für die Gewährleistung für unbewegliche Sachen beträgt gemäß §933 Abs. 1 des ABGB 3 Jahre. Diese Frist beginnt mit dem Tag der "Ablieferung der Sache" zu laufen. Hier stellt sich allerdings die Frage, wer für allgemeine Baumängel aufkommt, welche teilweise erst nach Fertigstellung des Wohnbauobjektes auftreten. Da die Bewohner den Kaufvertrag zu unterschiedlichen Zeiten abschließen – und das Datum der Übergabe entscheidend ist, gelten für verschiedene Käufer verschiedene Gewährleistungsfristen.

Carina Heißenberger ist Partnerin bei Hule Bachmayr-Heyda Nordberg Rechtsanwälte und Expertin für Bau- und Immobilienrecht. privat
Carina Heißenberger ist Partnerin bei Hule Bachmayr-Heyda Nordberg Rechtsanwälte und Expertin für Bau- und Immobilienrecht. privat

Entscheidung des OGH

Bei einigen Eigentümern ist die Gewährleistungsfrist beispielsweise bereits abgelaufen, während sie bei anderen erst begonnen hat, da das Objekt einige Jahre später gekauft und damit übernommen wurde. Nun stellt sich die Frage, ob dann trotzdem die Verbesserung des Mangels an allgemeinen Teilen der Liegenschaft für die gesamte Eigentümergemeinschaft gefordert werden kann.

In einer Entscheidung des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2010 zu diesem Thema hieß es, dass: "[f]ür den Beginn [der] dreijährigen Verjährungsfrist […] nach einhelliger Ansicht bei Liegenschaften nicht der Zeitpunkt der bücherlichen Umschreibung, sondern jener der körperlichen Übergabe maßgebend [ist]." (OGH 31.08.2010, 5 Ob 69/10y). Der OGH führte zudem aus, dass auch "[d]em letzten Erwerber die Geltendmachung des Verbesserungsanspruches" zustehen soll. Dies bedeutet, dass jeder dasselbe Recht auf Gewährleistung hat, unabhängig davon, ob das Wohneigentumsobjekt direkt nach der Fertigstellung oder erst Jahre danach verkauft  und übergeben wurde.

Sofortiger Verkauf am besten

Der spätere Abverkauf einer Wohnung oder eines KFZ-Abstellplatzes führt jedenfalls dazu, dass der Bauträger ab der Übergabe des eigentlichen Vertragsgegenstandes samt allgemeinen Teilen der Liegenschaft dem Käufer drei Jahre Gewähr leisten muss. Es ist daher nicht relevant, wann die Mehrheit der Liegenschaftsanteile an die Eigentümer übergeben werden. Auch Verbrauchern, die erst einige Jahre nach Fertigstellung ein Wohneigentumsobjekt übernehmen, sollen Gewährleistungsansprüche für vor Abschluss des Kaufvertrages nicht bekannte Mängel zustehen. Vom jeweiligen Käufer können diese Ansprüche dann an die gesamte Eigentümergemeinschaft abgetreten werden. Das führt zu einem hohen Risiko für den Bauträger.

Der sofortige Verkauf der Wohnung wäre somit die beste und sicherste Lösung für den Bauträger. Dies vorzugsweise noch vor Fertigstellung des Gebäudes. Die Gewährleistungsrechte eines Verbrauchers vor Kenntnis des Mangels dürfen laut § 9 KSchG nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. Auch eine kürzere als die gesetzliche Gewährleistungsfrist ist unwirksam. Eine negative Leistungsbeschreibung einer Wohnung oder eines Stellplatzes, bei bekannten Mängeln, kann für den Bauträger eine Lösung sein. Erst bei der detaillierten Beschreibung der Mängel durch den Bauträger und der Kenntnisnahme des Verbrauchers ist ein Gewährleistungsausschluss wirksam. Der Käufer muss sich dabei der Tragweite des Mangels bewusst und damit einverstanden sein. Der Ausschluss bereits bekannter Mängel ist essenziell, da ein späterer Käufer nur jene Ansprüche an die Eigentümergemeinschaft abtreten kann, welche er selbst hat.