Seit dem Beginn des Lockdowns wird in Juristenkreisen auch medial heftig diskutiert, ob Mieter von Geschäftsräumen einen Anspruch auf Mietzinsminderung geltend machen können. Hintergrund ist, dass die Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses gemäß §§ 1104 und 1105 ABGB ganz oder teilweise entfällt, wenn das Bestandobjekt wegen außerordentlicher Zufälle, etwa einer Seuche, unbrauchbar ist.

Aufgrund der beschlossenen Lockerungen der Maßnahmen dürfen die meisten Geschäfte nun wieder offen halten, wenn auch mit Einschränkungen und unter gewissen Auflagen. Und auch für Gastronomiebetriebe ist mittlerweile ein Ende in Sicht. Damit ist das Thema Mietzinsminderung allerdings noch lange nicht vom Tisch. Denn während die Geschäfte in manchen Branchen wieder recht gut laufen, berichten viele Betreiber (etwa in der Modebranche) von massiven Umsatzrückgängen und leeren Verkaufslokalen. Grund sind oft weniger die neuen Auflagen, sondern das Ausbleiben von Kunden, insbesondere der besonders zahlungskräftigen Touristen.

Johannes Kautz ist Leiter des Start-up Desks und Mitglied des Litigation & Regulatory Teams bei DLA Piper Weiss-Tessbach. Er berät Startups und Jungunternehmen sowie KMUs. Außerdem vertritt er Unternehmen laufend in zivil- und wirtschaftsrechtlichen Streitigkeiten vor Gerichten und Behörden. - © DLA Piper Weiss-Tessbach
Johannes Kautz ist Leiter des Start-up Desks und Mitglied des Litigation & Regulatory Teams bei DLA Piper Weiss-Tessbach. Er berät Startups und Jungunternehmen sowie KMUs. Außerdem vertritt er Unternehmen laufend in zivil- und wirtschaftsrechtlichen Streitigkeiten vor Gerichten und Behörden. - © DLA Piper Weiss-Tessbach

Unbrauchbarkeit des Mietobjektes?

Doch während sich die meisten Experten weitgehend darüber einig sind, dass die aktuelle Corona-Pandemie ein außergewöhnlicher Zufall ist und die von der Schließung betroffenen Unternehmen für die Dauer der Betretungsverbote einen Anspruch auf Mietzinsminderung haben, wird dies bei Geschäften, die nun wieder öffnen dürfen, oft pauschal mit dem Hinweis verneint, dass Umsatzeinbußen der Sphäre des Mieters zuzurechnen sind. Die Schlussfolgerung, dass jedenfalls der Mieter das Risiko für das Ausbleiben von Kunden tragen muss, ist jedoch nicht zutreffend.

Das Gesetz sieht nämlich vor, dass bei einem außergewöhnlichen Zufall der Vermieter die Gefahr für die Unbrauchbarkeit des Mietobjektes trägt. Und der Oberste Gerichtshof hat bereits mehrmals klargestellt, dass unter Umständen auch das Ausbleiben von Kunden und damit verbundene Umsatzrückgänge, die über die üblichen Umsatzschwankungen hinausgehen, zu einer Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes führen können. So kann nach der Rechtsprechung etwa bei fehlender Kundenfrequenz wegen großer Leerstände in einem Einkaufszentrum ein Mietzinsminderungsanspruch bestehen. Die entscheidende Frage ist also, ob das Ausbleiben der Kunden auf die aktuelle Corona-Pandemie und damit auf einen außergewöhnlichen Zufall zurückzuführen ist und ob das Bestandobjekt dadurch (zumindest teilweise) unbrauchbar wird.

Miete nicht vorbehaltslos bezahlen

Auch wenn dieser Nachweis in der Praxis sicherlich schwieriger zu erbringen ist als bei einem behördlichen Betretungsverbotes und es auch immer auf die Umstände des Einzelfalles ankommt: Die vielfach kommunizierte Rechtsansicht, dass eine Mitzinsminderung nur im Falle einer behördlichen Schließung geltend gemacht werden kann, dürfte wohl eher ein Wunschdenken sein. Betroffenen Unternehmern ist daher weiterhin zu empfehlen, die Miete nicht vorbehaltslos zu bezahlen und die Kundenfrequenz und Umsatzentwicklung auch entsprechend zu dokumentieren.

Viele Bestandgeber können trotzdem aufatmen. Denn so mancher Mieter wird es aufgrund des Prozessrisikos wohl nicht auf eine gerichtliche Auseinandersetzung ankommen lassen. Außerdem wird in den meisten Fällen nur eine teilweise Unbrauchbarkeit vorliegen. Bei Geschäftsraummieten ist daher jedenfalls ein Teil der Miete zu bezahlen. Und bei Unternehmenspachtverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr ist bei einer teilweisen Unbrauchbarkeit sogar der volle Bestandzins zu bezahlen. Freuen dürfen sich vor allem die Betreiber von Einkaufszentren, denn dort werden oft Pachtverträge abgeschlossen. Damit wird allerdings auch die ewige Streitfrage, ob eine Geschäftsraummiete oder ein Unternehmenspachtvertrag vorliegt, die Gerichte wieder vermehrt beschäftigen.