Ist der Hauptmieter einer dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegenden Geschäftsräumlichkeit (was meist bei "klassischen" Altbauten der Fall ist) eine Gesellschaft, gilt Folgendes: Kommt es nach Abschluss des Mietvertrages in der Mietergesellschaft zu einer "entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten", ist der Vermieter nach § 12a Abs 3 MRG berechtigt, den Hauptmietzins auf das im Sinn des § 16 Abs 1 MRG angemessene Niveau anzuheben. Diese Bestimmung soll verhindern, dass durch gesellschaftsrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten mehrheitlich andere Personen als der bisherige Mieter von einem günstigen Altmietvertrag zum Nachteil des Vermieters profitieren.

Als Beispiel für eine entscheidende Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten nennt § 12a Abs 3 MRG die Veräußerung der Mehrheit der Anteile an der Mietergesellschaft, die Rechtsprechung stellt auf eine Prüfung der Umstände im Einzelfall ab.

Undeutliche Generalklausel

Clemens Lanschützer ist Partner bei Eisenberger & Herzog in Wien und auf die Gebiete Immobilienwirtschaftsrecht und Gesellschaftsrecht/M&A spezialisiert. Sein Fokus liegt auf großvolumigen Immobilientransaktionen, Hotels, nationalen und internationalen M&A Transaktionen und Restrukturierungen. - © Eisenberger & Herzog
Clemens Lanschützer ist Partner bei Eisenberger & Herzog in Wien und auf die Gebiete Immobilienwirtschaftsrecht und Gesellschaftsrecht/M&A spezialisiert. Sein Fokus liegt auf großvolumigen Immobilientransaktionen, Hotels, nationalen und internationalen M&A Transaktionen und Restrukturierungen. - © Eisenberger & Herzog

Wegen dieser undeutlichen Generalklausel in § 12a Abs 3 MRG und der Einzelfallbetrachtung der Rechtsprechung ist es in der Beratungspraxis (vor allem bei komplexen internationalen gesellschaftsrechtlichen Strukturen) oft nicht klar, ob durch eine bestimmte Transaktion die Schwelle zu einer entscheidenden Änderung der Einflussmöglichkeiten überschritten wird. Und zwar durch eine Transaktion ohne Kippen der (allenfalls mittelbaren) Mehrheitsverhältnisse an der Mietergesellschaft, aber zum Beispiel durch Einräumung von Kontroll-, Zustimmungs- oder Gewinnbeteiligungsrechten. In diesem Zusammenhang ist wichtig, dass nicht nur auf die jeweilige Einzeltransaktion abgestellt wird, sondern auch Transaktionen in der Vergangenheit berücksichtigt werden, die nach Mietvertragsabschluss erfolgten (sukzessiver Machtwechsel). Das Mietzinsanhebungsrecht des Vermieters kann somit auch dann verwirklicht werden, wenn eine gegenwärtige Transaktion kombiniert mit vergangenen Transaktionen nach Mietvertragsabschluss zu einer entscheidenden Änderung der Einflussmöglichkeiten führt.

Mathias Knafl ist Knowledge Manager bei Eisenberger & Herzog und Mitglied der Praxisgruppen Immobilienwirtschaftsrecht sowie Unternehmensrecht und M&A. Seine Schwerpunkte liegen im Immobilienrecht, insbesondere im Bereich des Mietrechts sowie der Vertragsgestaltung. - © Eisenberger & Herzog
Mathias Knafl ist Knowledge Manager bei Eisenberger & Herzog und Mitglied der Praxisgruppen Immobilienwirtschaftsrecht sowie Unternehmensrecht und M&A. Seine Schwerpunkte liegen im Immobilienrecht, insbesondere im Bereich des Mietrechts sowie der Vertragsgestaltung. - © Eisenberger & Herzog

Anzeigepflicht bei Änderung

Bei mehrstöckigen Beteiligungsstrukturen greift das Mietzinsanhebungsrecht des Vermieters, wenn es auf der obersten Beteiligungsebene (und nicht bloß auf einer Zwischenstufe) zu einer entscheidenden Änderung der Einflussmöglichkeiten kommt (mittelbarer Machtwechsel).

Die Mietergesellschaft selbst sowie deren vertretungsbefugte Organe persönlich sind verpflichtet, dem Vermieter die entscheidende Änderung der Einflussmöglichkeiten unverzüglich anzuzeigen.

Strittig war bisher der Umfang des Schutzzwecks von § 12a Abs 3 MRG, vor allem, ob neben dem Schaden des Vermieters infolge unterlassener Anhebung des Mietzinses auf das angemessene Niveau ein weiterer Schaden ersatzfähig ist. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat jüngst in einer Entscheidung vom 20. Oktober 2020 dazu Stellung genommen:

1) Die Tochtergesellschaft eines internationalen Konzerns hatte in einem Altbau-Zinshaus in Wiener Innenstadtlage Geschäftsräumlichkeiten gemietet. Im Jahr 2012 kam es an der Konzernspitze zu einem Machtwechsel im Sinne des § 12a Abs 3 MRG, der jedoch dem Vermieter nicht angezeigt wurde. Im Jahr 2014 veräußerte der Vermieter das Zinshaus. Einige Zeit später erfuhr er vom erfolgten Machtwechsel und begehrte daraufhin von der Mietergesellschaft Schadenersatz in Höhe von 6,5 Millionen Euro, da der seinerzeitige, auf Grundlage der Hauptmietzinse ermittelte Kaufpreis für das Zinshaus wegen der Verletzung der Anzeigepflicht zu niedrig berechnet worden sei.

2) Die Mietergesellschaft klagte unter anderem auf Feststellung, dass es am Rechtswidrigkeitszusammenhang der Anzeigepflichtverletzung nach § 12a Abs 3 MRG und dem Nachteil des ursprünglichen Eigentümers wegen der Kaufpreisminderung fehle.

3) Der OGH entschied, dass die Anzeigepflicht den Vermieter nicht nur vor Mietzinsausfällen schützen solle, sondern darüber hinaus den Zweck habe, durch die unterlassene Machtwechselanzeige verursachte Kaufpreisschäden des Vermieters zu verhindern. Mit dem erhöhten Mietzins sei nämlich unmittelbar auch der weitere vermögensrechtliche Vorteil des gestiegenen Ertragswerts des Zinshauses verbunden.

4) Laut OGH könne sich der Vermieter auf die Vertragstreue des Mieters verlassen und müsse selbst bei einer beabsichtigten Liegenschaftsveräußerung (so lange ihm keine gegenteiligen Umstände bekannt werden) nicht nach Umständen beim Mieter für ein Mietzinsanhebungsrecht suchen.

5) Der Mieter hafte daher dem Grunde nach für den aus der unterlassenen Machtwechselanzeige resultierenden Mindererlös beim Verkauf des Zinshauses. Der konkrete Schaden müsse vom Vermieter bewiesen werden.

Machtwechsel kommunizieren

Bei schuldhaft unterlassener Anzeige des Machtwechsels droht der Mietergesellschaft also nicht nur der Ersatz des entgangenen Mietzinses des Vermieters, sondern unter Umständen auch der Ersatz weiterer erheblicher vermögensrechtlicher Nachteile. Vor allem dann, wenn die Liegenschaft in der Zwischenzeit verkauft wurde und der Kaufpreis auf Basis des verminderten Mietzinses in Kombination mit einem Multiplikator berechnet wurde.

Da neben der Mietergesellschaft potenziell auch deren vertretungsbefugte Organe persönlich und solidarisch haften, sollte in der Praxis (vor allem bei internationalen Konzernen) darauf geachtet werden, dass Machtwechsel auf einer höheren Konzernebene an die Geschäftsführer der Mietergesellschaft kommuniziert werden. Dann können diese ihre Anzeigepflicht erfüllen und laufen nicht in die dargestellte mietrechtliche "Haftungsfalle".