Wien. Umfassende Neuerungen bringt die Novelle des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) mit sich, die am 1. Jänner 2016 beziehungsweise 1. Juli 2016 in Kraft getreten ist. Eine der wichtigsten Änderungen ist die Neuregelung der Eigentumsübertragung von Mietwohnungen der gemeinnützigen Bauvereinigungen, besser bekannt als Genossenschaftswohnungen. Der Mieter einer Genossenschaftswohnung mit Kaufoption konnte bisher die betreffende Wohnung nach Ablauf von zehn Jahren von der Bauvereinigung erwerben und in weiterer Folge frei über die Wohnung ohne jegliche Nachteile verfügen.

Nunmehr gilt, dass falls der Mieter die neu erworbene Wohnung innerhalb einer sogenannten "Spekulationsfrist" von zehn Jahren nach dem Erwerb an einen Dritten weiterverkauft, allfällige Preisvorteile wieder in das Vermögen der Genossenschaft zurückfließen sollen. Zu diesem Zweck bekommen die Genossenschaften sogar ein Vorkaufsrecht.

Falls der alte Mieter die Wohnung sohin innerhalb dieser Spekulationsfrist weiterverkaufen will, muss er nun den Differenzbetrag zwischen dem an die Bauvereinigung bezahlten Kaufpreis und dem Marktwert im Zeitpunkt der Veräußerung an die Genossenschaft nachzahlen.

Unklarheit über Sachverständigen

Auf Bewohner gemeinnütziger Bauten (im Bild die autofreie Mustersiedlung in Wien Floridsdorf) kommen Neuregelungen zu. - © Stanislav Jenis
Auf Bewohner gemeinnütziger Bauten (im Bild die autofreie Mustersiedlung in Wien Floridsdorf) kommen Neuregelungen zu. - © Stanislav Jenis

Der nachzuzahlende Differenzbetrag soll nach den Gesetzesmaterialien einvernehmlich, jedenfalls nicht zwingend mit einem Sachverständigengutachten festgestellt werden. Diese unzureichende Regelung lässt damit viele Fragen offen, insbesondere wer die Auswahl des Sachverständigen trifft (in der Praxis wird dies wohl die Bauvereinigung veranlassen, womit aber die Unparteilichkeit nicht mehr gewährleistet ist), wer die Kosten für die Einholung dieses Gutachtens letztendlich tragen wird oder wie eventuelle Preisunterschiede im Zeitraum von immerhin zehn Jahren abgegolten werden. Eine allfällige Wertminderung der Wohnung in der Zwischenzeit bleibt sohin unberücksichtigt.

Üblicherweise tätigt der Mieter in einem Zeitraum von zehn Jahren außerdem wertsteigernde Investitionen im Mietobjekt. Falls die Wohnung von der Bauvereinigung aber zu einem bereits im Vorhinein fixierten Rückkaufpreis wieder erworben werden soll, stellt sich die Frage, inwieweit diese Investitionen dann berücksichtigt werden. Diese Unklarheiten dürfen aber nicht zum Nachteil des Mieters ausfallen. Es wäre durchaus wünschenswert gewesen, eine transparente Kaufpreisgestaltung im Sinne des Mieterschutzes festzulegen.