Welche gewerberechtlichen Auflagen gelten?

Als private Zimmervermietung gilt, wenn ein einzelner Anbieter weniger als zehn Betten zur Verfügung stellt. Erst größere Unternehmungen fallen unter das reglementierte Gewerbe "Beherbergungsbetrieb". Ab dann gelten auch bestimmte Auflagen wie zum Beispiel, dass es Fluchtwege geben muss. "Es gibt einige große Anbieter auf Airbnb, die wohl schon längst darunter fallen würden, aber solange das niemand bei der Gewerbeaufsicht anzeigt, fällt es nicht auf", sagt Bachmayr-Heyda. Einige Anbieter würden auch Strohmänner engagieren, die für sie Wohnungen auf der Plattform anbieten. Der Experte glaubt, dass es durch die strengeren Auflagen im neuen Wiener Tourismusförderungsgesetz zu einer Marktbereinigung kommen wird.

Dürfen Eigentümer über Airbnb vermieten? 

Nicht ohne weiteres. Der OGH hat 2014 erkannt, dass durch die kurzzeitige Vermietung auch die Interessen der anderen Wohnungseigentümer - etwa durch ständiges Kommen und Gehen im Haus und Lärmbelästigung - berührt werden. Das bedeutet, dass für die Nutzung einer Wohnung zur kurzfristigen Vermietung das Einverständnis aller anderen Wohnungseigentümer eingeholt werden muss. Ansonsten sind Unterlassungsklagen möglich, als letzte Konsequenz droht der Ausschluss aus der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit die Zwangsversteigerung.

Die Mieter eines Hauses müssen hingegen nicht zustimmen; sie können aber, wenn sie durch wiederholte kurzfristige Vermietungen in ihrem Wohnhaus gestört werden, allenfalls einen Anspruch auf Unterlassung geltend machen, sagt Bachmayr-Heyda. Schlechte Karten hat, wer als Mieter seine Wohnung zu mehr als der Hälfte untervermietet. "Durch Airbnb wurden schon viele Mietverhältnisse aufgelöst", erläutert der Anwalt. Meist fühlt sich ein Nachbar gestört, meldet das der Hausverwaltung oder dem Eigentümer, der dann wiederum mit Hilfe eines Detektivs auf die Suche nach dem Hauptmieter geht. Wenn dieser woanders untergekommen ist, kann davon ausgegangen werden, dass kein dringendes Wohnbedürfnis in der gemieteten Wohnung mehr besteht - und der Mieter ist gekündigt.

Wäre nicht eine europäische Regelung sinnvoll? 

Bachmayr-Heyda glaubt nicht an eine europäische Regelung zur Sharing Economy, da die Rechtslage zum Beispiel beim Mietrecht in ganz Europa völlig unterschiedlich ist. "Airbnb wird gut beraten sein, sich mit jeder Stadt so gut wie möglich zu stellen", sagt er.