Wien. Jetzt gerade ist das Fenster offen. Wenn auch nicht mehr lange. Noch eine Woche - bis 21. April - haben Vermieter Zeit, ihre Mieter darüber zu informieren, dass sie die Miete erhöhen wollen. Denn zum ersten Mal seit drei Jahren wurden heuer die Richtwerte wieder angehoben.

Der Hintergrund: Richtwertmieten gelten grundsätzlich für Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, wenn die Baubewilligung für das Gebäude vor dem 8. Mai 1945 erteilt wurde, erklärt Mietrechtsexpertin Carina Heißenberger von der Wiener Kanzlei Hule Bachmayr-Heyda Nordberg. Insgesamt treffen diese Kriterien auf österreichweit rund 300.000 Haushalte zu, zwei Drittel davon befinden sich in Wien. Die Richtwerte werden alle zwei Jahre der Inflation angepasst, vergangenes Jahr wäre es eigentlich wieder so weit gewesen. Allerdings hat der damalige Kanzler Werner Faymann unter dem Schlagwort der Mietzinsbremse die Erhöhung ausgesetzt. Dies habe den betroffenen Haushalten eine Ersparnis von etwa 150 Euro im Jahr gebracht - in Summe 45 Millionen Euro österreichweit, hieß es damals. Auch heuer hätte Kanzleramtsminister Thomas Drozda gerne noch einmal die Erhöhung verschoben, erntete dafür aber Kritik von ÖVP und dem Haus- und Grundbesitzerbund.

Nun gelten seit 1. April die erhöhten Richtwerte, was allerdings nicht bedeutet, dass schon im April die Mieten erhöht wurden. Das hat mit einem Spezifikum des Mietrechtsgesetzes zu tun, wie Heißenberger erklärt: Demnach können "alle Vermieter, die in ihrem Mietvertrag schriftlich eine Wertsicherung vereinbart haben, die höheren Richtwertmietzinse verlangen". Darüber müssen sie allerdings den Mieter schriftlich informieren. Weil die Regelung erst seit 1. April gilt, durfte dieses Schreiben laut Heißenberger erst frühestens an diesem Datum versendet werden. Spätestens beim Mieter einlangen muss es 14 Tage vor dem folgenden Zinstermin (dem 5. eines Monats), also eben am 21. April. Nur dann darf der erhöhte Mietzins ab Mai verlangt werden. Kommt der Brief später an, darf noch bis Juni die alte Miete gezahlt werden. Generell rät die Anwältin Vermietern dazu, den Brief eingeschrieben zu verschicken, um Missverständnisse zu vermeiden.

Zu- und Abschläge
machen den Unterschied

Für Mietverträge, die bis inklusive März abgeschlossen wurden, muss ebenfalls ein solches Schreiben versendet werden. Für Verträge, die ab 1. April geschlossen wurden, gelten bereits die neuen Richtwerte. Ähnlich wie die Richtwerte werden auch Zu- und Abschläge indirekt inflationsangepasst, die oft einen großen Anteil des tatsächlichen Mietpreises ausmachen. So sind in Wien zwar die Quadratmeterpreise für die betroffenen Wohnungen hinter dem Burgenland am zweitniedrigsten. Laut Heißenberger bedeutet das in der Praxis aber nicht, dass deswegen an den Richtwertmietzins gebundene Wohnungen in Wien im Vergleich günstig sein müssen. In Wien liegt der neue Richtwert bei 5,58 Euro pro m2, durch den neuen Lagezuschlag (10,93 Euro pro m2) kommt man etwa ohne Berücksichtigung sonstiger Zu- und Abschläge im ersten Bezirk schon auf einen Richtwertmietzins von über 16 Euro pro m2.

Generell ist die Unterscheidung zwischen Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes vertrackt. So gilt der Teilanwendungsbereich etwa dann, wenn eine Wohnung nach dem 30. Juni 1953 errichtet wurde und keine öffentlichen Mittel dafür aufgewendet wurden oder aber zum Beispiel für einen nach 2001 errichteten Dachaufbau. Für solche Objekte kann laut Heißenberger ein freier Mietzins verlangt werden. Die Folgen sind gerade in Wien sichtbar: Alte Gebäude werden abgerissen und machen neuen Platz. Nicht nur kann der Vermieter dort verlangen, was er möchte, er bringt meist auch mehr Wohneinheiten unter.

Zur Person

Carina
Heißenberger

ist seit 2015 Anwältin bei Hule Bachmayr-Heyda Nordberg. Sie ist in erster Linie für Liegenschafts- und Immobilienrecht, Immobilientransaktionen, Bauprozessrecht, Bauvertragsrecht, Mietrecht, Zivilrecht und Erbrecht zuständig.