Über die Höhe der Provisionen der Immobilienmakler wird oft geklagt: Aus welchem Grund muss nun die dreifache Miete beziehungsweise müssen drei Prozent des Kaufpreises sofort bei Vertragsabschluss bezahlt werden? Der Makler habe schließlich "nur" die Wohnung gezeigt, wofür schuldet dann der Käufer respektive der Mieter diese Beträge?, fragen sich viele.

Oft übersehen wird allerdings, dass der Immobilienmakler nicht nur seine Provision erhalten darf, sondern auch eine Haftung dafür trägt: Er muss den Mieter oder Käufer als Auftraggeber über sämtliche Umstände aufklären, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Die entscheidungsrelevanten Umstände sowie die Grundsatzinformationen müssen dem Mieter respektive Käufer zur Verfügung gestellt werden, damit dieser seine Kaufentscheidung treffen kann. Da der Makler als Sachverständiger gilt, wird von ihm erwartet, über einschlägige Probleme des Objekts Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen.

Angaben über Objekte müssen richtig und vollständig sein

In der jüngeren Rechtsprechung werden nun vom OGH die Aufklärungspflichten des Maklers verschärft, insbesondere wenn eine der Vertragsparteien Verbraucher ist. Demnach soll der Makler den Verbraucher sowohl über die Beschaffenheit des Objekts als auch über dessen Eignung für die vorgesehene Nutzung informieren. Er verletzt seine Pflichten nicht nur dann, wenn er den Verbraucher nicht aufklärt, sondern auch dann, wenn seine Angaben nicht richtig oder unvollständig sind.

Eine besondere Nachforschungspflicht des Maklers besteht jedoch laut ständiger Rechtsprechung nicht: Hat er keine Veranlassung, an der Richtigkeit einer Information zu zweifeln, darf er sie weitergeben. Dabei darf er aber beim Mieter oder Käufer nicht den Eindruck erwecken, den Wahrheitsgehalt dieser Informationen überprüft zu haben. Schon vorab hat sich der Immobilienmakler zu informieren, zu welchem Zweck der Erwerber beziehungsweise der Mieter das Objekt später verwenden will.

An erster Stelle steht daher die obligatorische Einsicht ins Grundbuch zwecks Erkundung von Dienstbarkeiten sowie Pfandrechten Dritter. Grundsätzlich muss sich der Makler aber auch informieren, ob außerbücherliche Lasten wie zum Beispiel Mieterechte Dritter bestehen. Dabei muss er den Kunden zumindest über die wichtigen Vorteile und Nachteile des Objektes aufklären.