Die Preise steigen, die Fertigstellungen verzögern sich, die Käufer haben weniger Kapital - innerhalb kurzer Zeit hat sich die Situation am österreichischen Markt für Wohnimmobilien spürbar verändert.

Immer noch träumt ein Großteil der Menschen vom eigenen Haus. Allerdings ist die Finanzierung schwieriger geworden: Steigende Zinsen und strengere Vergabekriterien bei Krediten seit August 2022 trüben die Kauflaune. Im Vorjahr bekamen Kreditnehmer für eine Monatsrate von 1.000 Euro einen 300.000-Euro-Kredit auf 30 Jahre, samt Fixzinssatz für zehn Jahre. Heute gibt es nur mehr 220.000 Euro zu diesen Bedingungen, rechnete die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) kürzlich vor. Sie verzeichnet ein flacheres Wachstum bei Krediten für Haushalte und geht von einer sinkenden Bautätigkeit bis 2024 aus.

Hinzu kommen noch Teuerung und Energiekosten-Explosion - die Folge: Die Österreicher werden vorsichtiger beim Immobilienerwerb, wie die Bundessparte Bank und Versicherung in der Wirtschaftskammer Österreich (WKÖ) feststellte. Zwischen August und Oktober 2022 halbierten sich die Transaktionen von Wohnraum in Österreich.

Warten auf bessere Preise

Die Immobilienpreise in Wien seien seit 1993 "in Summe nicht gefallen", heißt es vom Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI). "2013 kam das große Wachstum, das wir nun zehn Jahre lang gesehen haben", so Andreas Wollein, ÖVI-Vorstandsmitglied am Dienstag vor Journalisten. "Nach einem Jahrzehnt steigender Preise scheint ein Plafond erreicht zu sein."

Er sieht eine Stabilisierung bei den Preisen voraus. Kurz: Billiger wird es zwar nicht, aber nicht mehr so schnell teurer wie in den vergangenen Jahren. Wollein prognostiziert für heuer einen moderaten Preisanstieg von etwa fünf Prozent oder eine Stagnation. Die Branche erwartet für heuer insgesamt eine Eintrübung des Marktes für Wohnungseigentum:

"Für 2022 war ein absoluter Rekord an neuen Wohnungen erwartet worden. Wegen Lieferproblemen verzögerten sich aber Fertigstellungen", erläutert Immobilien-Investor und -Verwalter EHL. Es komme damit zu einem "Nachfrageüberhang", hieß es am Mittwoch bei einem Pressegespräch in Wien.

Das Angebot werde sich in den nächsten zwei Jahren verknappen. Aktuell ist die Nachfragen institutioneller Investoren leicht zurückgegangen - sie stellten im vergangenen Jahr 63 Prozent der Käufer. Besonders in Ballungsräumen liege die Nachfrage von Wohnraum jedoch weiter über dem Angebot .

Verkäufer wie auch Käufer warten derzeit allerdings auf bessere Preise, resümiert EHL. Steigende Zinsen lassen beide Seiten auf bessere Rahmenbedingungen hoffen. Für das zweite Halbjahr 2023 erwartet man jedoch erneut mehr Transaktionen am Markt. Immerhin treiben die Zinserhöhungen auch die Renditen an und machen Immobilien als inflationssichere Investments wieder interessanter - auch im Vergleich zu festverzinslichen Anleihen, die hier bereits angezogen haben.

Miete statt Eigentum

In ganz Österreich sind die Hauspreise im dritten Quartal 2022 im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal um 12,8 Prozent gestiegen. Damit lag Österreich deutlich über dem EU-Durchschnitt: Laut Hauspreisindex (HPI) betrug der Anstieg in den - 2022, vor dem Euro-Beitritt Kroatiens, noch 19-Euro-Ländern - 6,8 Prozent. In der gesamten EU lag er bei 7,4 Prozent, teilte die EU-Statistikbehörde Eurostat am Dienstag mit.

Die Reaktion der Wohnungssuchenden setzt bereits ein, sie tendieren nun verstärkt Richtung Mietobjekte. Das lässt wiederum die Mieten steigen. Im Dezember 2022 lag die Preissteigerung hier bei 10,2 Prozent gegenüber dem Vergleichsmonat des Vorjahres. Für das Gesamtjahr 2023 erwartet man bei EHL eine durchschnittliche Preissteigerung von 7,2 Prozent.

Die Wertsicherungsklausel bei Mietverträgen steht bei ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel im Fokus. Immerhin seien die Eigentümer aufgrund der Dekarbonisierung mit teuren Investitionsmaßnahmen konfrontiert. Ohne Inflationsanpassung der Mieten wären diese nicht leistbar. In diesem Zusammenhang unterstreicht der Verband die Notwendigkeit, das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWG) rasch zu beschließen. Es brauche hierzu klare Rahmenbedingungen.

Die Experten von EHL wiederum betonen, dass Energie-Effizienz mittlerweile zur Voraussetzung für einen Wohnungskauf geworden ist. Gasheizungen seien ein "rotes Tuch" für die Käufer, Photovoltaik wird besonders stark nachgefragt.

Häuser schrumpfen

Angesichts des Kostenauftriebs wird das Traumhaus der Österreicher kleiner, hat der Baustoffkonzern Wienerberger mit einer repräsentativen Studie belegt. 36 Prozent der Befragten geben an, dass sie aufgrund der gestiegenen Preise noch einmal umgeplant und ihr Haus kompakter und kleiner gestaltet haben. Zudem planen 46 Prozent von Anfang an eine Photovoltaik-Anlage mit. 21 Prozent haben dafür sogar noch einmal alles umgeplant.

Die Nachfrage nach energieeffizienten Gebäuden und kompakten Grundrissen bei den Wohnungen steigt, beobachtet man bei EHL. Zugleich suchen Käufer auch Platz für das Home Office, besonders im Trend liegen daher heuer Drei-, Vier- und Fünfzimmerwohnungen.